Mál nr. 3/2001

A og B gegn Íbúðalánasjóði

3.10.2001

Miðvikudaginn 3. október 2001 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 3/2001:

 

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R :

E hefur fyrir hönd A og B, til heimilis að C, með kæru, dags. 22. júní 2001, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun stjórnar Íbúðalánasjóðs á erindi þar sem þess er krafist að Íbúðalánasjóður greiði þeim skaðabætur vegna meints fjárhagslegs tjóns, sem kærendur telja sig hafa orðið fyrir vegna mistaka sjóðsins við veitingu upplýsinga um áhvílandi lán á fasteigninni C.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 18. júlí 2001. Umboðsmanni kærenda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana. Athugasemdir bárust nefndinni 14. september 2001. Einnig liggja fyrir reglur samþykktar á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs 22. júní 2000 um upplýsingagjöf starfsmanna Íbúðalánasjóðs um stöðu lána.

Kærunefnd húsnæðismála tók mál þetta fyrir á fundum sínum 17. ágúst, 21. september og í dag.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Hinn 22. júní 2001 óskaði fasteignasala eftir upplýsingum hjá Íbúðalánasjóði um skuldastöðu lána frá sjóðnum á fasteignina C. Yfirlit úr skuldabréfaskrá Íbúðalánasjóðs var sent til fasteignasölunnar og á yfirlitinu kom fram að tilgreining veðstaðar sé D, en ekki C. Hér var því um yfirlit vegna rangrar fasteignar að ræða. Þrátt fyrir þetta voru þessar upplýsingar lagðar til grundvallar sem áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs á eigninni að C. Í kauptilboði og gagntilboði var þó fyrirvari gerður um nánari stöðu lána.

Hinn 3. júlí 2000 kom síðan umsókn til Íbúðalánasjóðs og við vinnslu hennar kom í ljós að öll lán sem hvíla á D og C eru skráð í skuldabréfaskrá Íbúðalánasjóðs á fastanúmer D. Við nánari skoðun vitnaðist að misræmi var í skráningu C hjá Fasteignamati ríkisins og í skrám Íbúðalánasjóðs. Umsókn var afgreidd frá Íbúðalánasjóði 13. júlí sama ár. Þá var samhliða fasteignaveðbréfi gefin út yfirlýsing um yfirtöku áhvílandi lána. Hinn 24. júlí var gerður kaupsamningur um eignina og þar sem minna var áhvílandi á eigninni en gert hafði verið ráð fyrir í kauptilboði hækkuðu kærendur lokagreiðsluna sem nam mismun á uppgefnum veðskuldum á D og raunverulegum veðskuldum samkvæmt veðbókarvottorði og nýju yfirliti frá Íbúðalánasjóði.

Kærendur leituðu til Íbúðalánasjóðs þremur mánuðum síðar og óskuðu eftir að þeim yrði bætt tjón sem næmi mismun á vöxtum þeirra lána sem talin voru áhvílandi og bankalána til jafn langs tíma, að viðbættum lántökukostnaði og stimpilgjaldi að upphæð sem er samtals 483.378 kr.

Þau lögðu fram formlega kröfu, dags. 9. febrúar 2001, um bætur vegna tjóns vegna rangra upplýsinga um stöðu áhvílandi lána við kaup á fasteigninni og var krafan tekin fyrir á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs 22. mars 2001.

 

III. Sjónarmið kærenda

Upplýsingar um afstöðu kærenda eru byggðar á kæru, dags. 22. júní 2001, og athugasemdum, dags. 12. september 2001. Í kæru kemur m.a. fram að þegar kauptilboð hafi verið samþykkt vegna fasteignarinnar að C hafi legið fyrir rangar upplýsingar frá Íbúðalánasjóði um þau lán sem hvíldu á eigninni. Samkvæmt þeim upplýsingum sem fasteignasalan hafði frá sjóðnum voru tilgreind áhvílandi fleiri veðskuldabréf sjóðsins en rétt var. Um var að ræða bréf sem í raun áttu að vera áhvílandi á D, en þessar fasteignir eru parhús. Mistökin uppgötvuðust ekki fyrr en undirrita átti kaupsamning eftir að Íbúðalánasjóður hafði yfirfarið gögn og samþykkt kærendur sem skuldara áhvílandi lána og fasteignaveðbréfs sem var hluti af greiðslu kaupverðsins. Áhvílandi skuldir voru samkvæmt þessu sagðar vera 984.705 kr. hærri en þær í raun voru. Þetta leiddi til þess að kærendur urðu að hækka síðustu greiðslu útborgunar sem þessu nam.

Kærendur telja að mistök Íbúðalánasjóðs hafi leitt til þess að fjármögnun og greiðsla kaupverðs hafi orðið hærra en verið hefði ef upplýsingar um áhvílandi skuldir hefðu verið réttar.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefnd húsnæðismála barst greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar með bréfi, dags. 18. júlí 2001. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að niðurstaða málsins hjá stjórn Íbúðalánasjóðs byggir annars vegar á því að ekki hafi verið sýnt fram á umsækjendur hafi orðið fyrir tjóni og hins vegar á því að upplýsingar þær frá Íbúðalánasjóði um stöðu lána, sem fyrir lágu við gerð kauptilboðs í eignina, voru á þann veg að full ástæða var til aðgæslu. Þannig verði að telja að seljendum, kaupendum og fasteignasala hafi mátt vera ljóst að lán þau sem fram komu á fyrrnefndu yfirliti voru ekki í samræmi við þinglýsingarvottorð eignarinnar.

Í sömu greinargerð kemur einnig fram að stjórn Íbúðalánasjóð telur ekki að kærendur hafi lagt fram nein gögn sem styðji það að þau hafi orðið fyrir tjóni. Sem dæmi má nefna að ekki komi fram í gögnum málsins um að kærendur hafi reynt að fá verð eignarinnar lækkað þegar hið rétta komi ljós.

Að lokum er tekið fram að lán sem veitt var til kaupa á umræddri fasteign var á þeim tíma hámarkslán til kaupa á notuðu húsnæði. Þannig að Íbúðalánasjóði var ekki heimilt að koma til móts við kærendur með því að hækka lánveitingu.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum, og II. kafla reglugerðar nr. 459/1999.

Mál þetta varðar þá kröfu kærenda að Íbúðalánasjóður bæti þeim meint tjón sem svarar til vaxtamunar þeirra lána sem talin voru áhvílandi á fasteigninni C, við gerð kauptilboðs og bankalána með sama lánstíma með 10% vöxtum, auk lántökugjalda og stimpilgjalda.

Kærunefnd húsnæðismála lítur svo á eins og mál þetta liggur fyrir að úrlausnarefnið sé tvíþætt, í fyrsta lagi hvort kærunefnd húsnæðismála hafi heimildir til að úrskurða um skaðabótakröfu og fjárhæð hennar og hins vegar hvort Íbúðalánasjóður hafi farið eftir stjórnsýslulögum, nr. 37/1993, við meðferð málsins.

I.

Í lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og í reglugerð um kærunefnd húsnæðismála, nr. 459/1999, eða öðrum lögum er ekki að finna heimild fyrir nefndina til að úrskurða um skaðabætur til kæranda ef réttur hefur á einhvern hátt verið á honum brotinn við meðferð máls hjá Íbúðalánasjóði. Kærunefnd húsnæðismála telur sig því ekki hafa lagaheimild til að kveða upp úr um hvort til staðar sé bótaskylda Íbúðalánasjóðs vegna mistaka við upplýsingagjöf vegna áhvílandi lána. Enn síður getur kærunefnd húsnæðismála tekið afstöðu til fjárhæðar bótakröfu. Til að unnt sé að leiða í ljós hvort bótakrafa kærenda á við rök að styðjast þarf sönnunarfærslu eins og þá sem færð er fram fyrir dómi. Slík sönnunarfærsla verður ekki gerð fyrir kærunefnd húsnæðismála. Nefndin telur að úrskurðarvald um bætur í tilviki sem þessu liggi hjá almennum dómstólum ef ekki næst samkomulag milli kærenda og varnaraðila. Hins vegar telur kærunefnd húsnæðismála vera innan síns valdsviðs að fjalla um málsmeðferð Íbúðalánasjóðs á erindi kæranda, dags. 6. febrúar 2001, og hvort málsmeðferðin hafi verið í samræmi við stjórnsýslulög, nr. 37/1993, og góða stjórnsýsluhætti. Kröfu kærenda um skaðabætur úr hendi Íbúðalánasjóðs er því vísað frá.

II.

Þegar kærendur gerðu kauptilboð í fasteignina C óskaði fasteignasala eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um skuldastöðu lána frá sjóðnum á fasteigninni C. Yfirlit úr skuldabréfaskrá Íbúðalánasjóðs var sent og á yfirlitinu kemur fram nafn og kennitala sem um var rætt og tilgreining veðstaðar, D. Kauptilboð var undirritað með þessum röngu upplýsingum, en í kauptilboði er tilgreint að fyrirvari sé gerður um nánari stöðu lána. Kærendur undirrita síðan gagntilboð 26. júní 2000 þar sem sömu upplýsingar um stöðu lána koma fram.

Þegar umsókn var lögð inn til Íbúðalánasjóðs kom í ljós við vinnslu umsóknarinnar að öll lán sem hvíldu á D og C voru skráð í skuldabréfaskrá Íbúðalánasjóðs á fastanúmer D. Ástæða þessa var sú að fasteignirnar D og C höfðu sama fastanúmer í skrá Íbúðalánasjóðs. Fram kom að misræmi var í skráningu C hjá Fasteignamati ríkisins og í skrám Íbúðalánasjóðs og var skráning eignarinnar lagfærð þegar í stað. Umsóknin er afgreidd hjá Íbúðalánasjóði 13. júlí 2000 og er þá samhliða fasteignaveðbréfi gefin út yfirlýsing um yfirtöku áhvílandi lána.

Hinn 24. júlí var gerður kaupsamningur um eignina og voru kaupendur upplýstir af fasteignasalanum um mistök Íbúðalánasjóðs varðandi upplýsingar um stöðu lána. Þrátt fyrir þetta ákváðu kærendur að ganga að kaupsamningi um fasteignina. Kærunefnd húsnæðismála telur athugavert að mistök sem þessi eigi sér stað við skráningu lána hjá Íbúðalánasjóði og telja mikilvæga hagsmuni fólgna í því að upplýsingar sem væntanlegir kaupendur í fasteignakaupum fái frá Íbúðalánasjóði séu rétt skráðar.

Eins og mál þetta liggur fyrir með vísan til þess að kærendur fengu upplýsingar um mistök Íbúðalánasjóðs áður en gengið var til kaupsamnings telur nefndin hins vegar að það sé fjarlægt að orsakasamband sé á milli mistaka Íbúðalánasjóðs og þess tjóns sem kærendur telja sig hafa orðið fyrir. Kærendur hefðu hæglega getað gengið frá kaupsamningi þegar réttar upplýsingar bárust, en ákváðu að ganga að kaupsamningi þrátt fyrir nýjar upplýsingar um stöðu áhvílandi lána.

III.

Íbúðalánasjóður er stjórnsýslunefnd í skilningi stjórnsýsluréttar. Stjórnsýslulögin, nr. 37/1993, gilda þegar stjórnsýslunefndir taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þar af leiðandi eru ákvarðanir sjóðsins stjórnsýsluákvarðanir.

Kærunefnd húsnæðismála telur að Íbúðalánasjóður hafi afgreitt erindi kæranda í samræmi við stjórnsýslulög, nr. 37/1993. Erindi barst Íbúðalánasjóði 6. febrúar 2001 og var það lagt fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs þann 22. mars 2001. Áður hafði aðstoðarframkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs gert ítarlega umsögn um málið og er það í samræmi við 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Bókun var gerð á fundi Íbúðalánasjóðs þar sem beiðni kærenda var hafnað. Kærendum var tilkynnt um ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs með bréfi, dags. 24. mars 2001. Í bréfinu er vísað til kæruheimildar og telur kærunefnd húsnæðismála að ekki hafi verið vísað til réttrar lagaheimildar. Mál þetta varðar hvorki framkvæmd reglugerðar nr. 7/1999 né VI. kafla laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, heldur hefði átt að vísa til almennrar kæruheimildar í lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. 1. mgr. 42. gr., sbr. breytingalög nr. 77/2001. Er hér um smávægilegan annmarka að ræða sem ekki hefur úrslitaáhrif varðandi niðurstöðu málsins.

Kærunefnd húsnæðismála lítur svo á að málsmeðferð Íbúðalánasjóðs hafi verið í samræmi við stjórnsýslulög, nr. 37/1993, og gerir því nefndin ekki athugasemdir við ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 22. mars 2001.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Skaðabótakröfu kærenda er vísað frá.

Kærunefnd húsnæðismála gerir ekki athugasemdir við ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs frá 22. mars 2001.

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson