Mál nr. 2/2001

A gegn húsnæðisnefnd Reykjavíkur

18.6.2001

 

Mánudaginn 18. júní 2001, var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál

nr. 2/2001:

 

A

gegn

húsnæðisnefnd Reykjavíkur

(félagsmálaráði Reykjavíkurborgar)

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R :

Íbúðalánasjóður hefur með bréfi, dags. 3. apríl 2001, framsent til kærunefndar húsnæðismála mál vegna úrskurðar húsnæðismálastjórnar frá 25. september 1997. A kvartaði til Umboðsmanns Alþingis 24. júní 1998 vegna fyrrgreinds úrskurðar, en hann fjallar um útreikning á innlausnarverði á íbúð. Íbúðin er í eigu C. Samkvæmt áliti Umboðsmanns Alþingis frá 22. desember 2000 er m.a. lagt fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs að tvö atriði í úrskurði húsnæðismálastjórnar verði endurupptekin, þ.e. að rífa niður sérsmíðað skilrúm í íbúðinni í stað þess að meta það til endurbótar og að endurgreiða ekki inneign íbúðar í framkvæmdasjóði að upphæð 5.000 kr.

Er mál þetta framsent kærunefnd húsnæðismála, þar sem hún tók við því hlutverki húsnæðismálastjórnar, sem hún hafði á grundvelli 91. gr. laga nr. 97/1993, sbr. IX. kafla laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, 6. og 7. mgr. bráðabirgðaákvæða sömu laga og 2. mgr. 2. tölul. 4. gr. reglugerðar um kærunefnd húsnæðismála nr. 459/1999.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála tók málið fyrir á þremur fundum, þ.e. 18. maí, 11. júní. og í dag. Nefndin aflaði sér teikningar af íbúðinni, sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 30. júní 1977, en að öðru leyti taldi nefndin ekki ástæðu til frekari gagnaöflunar, þar sem ítarleg gögn liggja fyrir í málinu.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Í júlí 1985 keypti B félagslega íbúð. Í mars 1997 óskaði A eftir því við húsnæðisnefnd Reykjavíkur að íbúðin yrði innleyst. Hinn 6. maí 1997 var eignarhluti seljanda reiknaður út af húsnæðisnefnd Reykjavíkur, skv. 88. gr. laga nr. 97/1993. Útreikningurinn var staðfestur af félagsíbúðadeild Húsnæðisstofnunar ríkisins 13. maí 1997. Samkvæmt útreikningnum var eignarhluturinn talinn vera 658.548 kr.

Þegar ákvörðun húsnæðisnefndar Reykjavíkur um greiðslu á eignarhluta seljanda á íbúðinni var tekin voru í gildi lög nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, með síðari breytingum. Þessi lög voru felld úr gildi með lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, sem tóku gildi 1. janúar 1999, sbr. 52. gr. laganna. Atvik máls áttu sér stað í gildistíð laga nr. 97/1993 og reglugerðar nr. 375/1996. Samkvæmt 7. mgr. 89. gr. laga nr. 97/1993 fór um útreikning á greiðslu til dánarbúsins samkvæmt 88. gr. laganna. Í ákvæðinu kemur m.a. eftirfarandi fram:

...Einnig skal seljandi íbúðarinnar fá endurgreiddar þær endurbætur sem hann hefur gert á fasteigninni að mati húsnæðisnefndar byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds. Til frádráttar greiðslu til seljanda kemur.....vanræksla á viðhaldi,........Vanræksla á viðhaldi er metin af húsnæðisnefnd í samræmi við reglur húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds....

Ákvæði um endursölu á félagslegum íbúðum eru í VIII. kafla reglugerðar nr. 375/1996. Um eignarhluta seljanda og greiðslu til hans við endursölu á íbúð hans er fjallað í 74.-75. gr. og er þar um sömu reglu að ræða og kemur fram í ofangreindu lagaákvæði.

X kærði fyrir hönd erfingja B til húsnæðismálastjórnar tilteknar ákvarðanir húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Þau atriði sem voru kærð til húsnæðismálastjórnar og eru hér eru til umfjöllunar, sbr. álit Umboðsmanns Alþingis frá 22. desember 2000 eru eftirfarandi:

3. Að rífa niður sérsmíðað skilrúm í stað þess að meta það til endurbóta, eins og farið var fram á í bréfi til nefndarinnar......

5. Að endurgreiða ekki inneign íbúðar í framkvæmdasjóði.

Húsnæðismálastjórn tók kæru erfingja dánarbúsins til úrlausnar með úrskurði hinn 25. september 1997 og staðfesti ákvörðun húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Varðandi fyrra atriðið þá segir í úrskurði húsnæðismálastjórnar að sérsmíðað skilrúm sé ekki metið til endurbóta, þar sem íbúðin uppfyllti gæðakröfu húsnæðismálastjórnar, þegar C tók við henni og hann setti upp skilrúmið að eigin frumkvæði. Um seinna atriðið segir í úrskurðinum að samkvæmt reglum húsnæðismálastjórnar beri að áætla seljanda kostnað við innlausn vegna væntanlegs viðhalds fyrir þann tíma, sem hann bjó í íbúðinni, ef ekki hefur verið innheimt gjald í hússjóð til að standa undir slíkum kostnaði.

Þessum atriðum var vísað til meðferðar kærunefndar húsnæðismála.

 

III. Sjónarmið kærenda

Í gögnum málsins kemur m.a. fram það sjónarmið að B hafi lagt í þann kostnað að láta sérsmíða vandað skilrúm til að skilja að setustofu og svefnrými. Álitið er að slík sérsmíði yrði metin til endurbóta íbúðinni og var þess sérstaklega farið á leit við húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Litið er svo á að umrætt skilrúm hafi tvímælalaust verið verðmætisaukning. Ekki var tekið tillit til þess heldur þvert á móti var skilrúmið rifið niður og jafnframt nýtt teppi sem hafði verið lagt á íbúðina. Varðandi inneign í framkvæmdasjóði, þ.e. 5.000 kr. telur kærandi að þessi upphæð hefði átt að vera endurgreidd dánarbúinu þar sem dánarbúið var látið greiða að fullu eftirstöðvar framkvæmdaláns vegna viðhalds og endurbóta sem ráðist var í fyrir nokkrum árum. Nýr eigandi hljóti að þurfa leggja til framkvæmdasjóðsins en ekki sá sem óskar innlausnar.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Í úrskurði húsnæðismálastjórnar kemur fram varðandi skilrúm í stofu að húsnæðisnefnd meti seljanda engar endurbætur vegna þess. Rökstuðningur fyrir því er að umrætt skilrúm þrengi að möguleikum nýs eiganda á að innrétta íbúðina. Með vísan til þess að íbúðin uppfyllti gæðakröfu húsnæðismálastjórnar þegar C tók við henni er því skilrúmið ekki metið til endurbóta.

Varðandi mat húsnæðisnefndar á vanræktu viðhaldi að upphæð 5.000 kr., þá er fallist á það mat húsnæðisnefndar að meta vanrækt viðhald að upphæð 5.000 kr. Er litið svo á að það sé upp í viðhald sem til fellur í framtíðinni.

 

V. Niðurstaða

Er mál þetta framsent kærunefnd húsnæðismála, þar sem hún tók við því hlutverki húsnæðismálastjórnar, sem hún hafði á grundvelli 91. gr. laga nr. 97/1993, sbr. IX. kafli laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, 6. og 7. mgr. bráðabirgðaákvæða sömu laga og 2. mgr. 2. tölul. 4. gr. reglugerðar um kærunefnd húsnæðismála nr. 459/1999.

Mál þetta varðar kröfu kæranda um að tvö atriði, þ.e. skilrúm í íbúðinni og endurgreiðslu á hlutdeild í framkvæmdasjóði að upphæð 5.000 kr.

a. Skilrúm í íbúð ekki metið sem endurbót.

Samkvæmt 3. málsl. 1. mgr. 88. gr. laga nr. 37/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. g-lið 26. gr. laga nr. 58/1995, skal seljandi íbúðar fá endurgreiddar þær endurbætur sem hann hefur gert á fasteigninni að mati húsnæðisnefndar byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds. Í c-lið 74. gr. reglugerðar nr. 375/1996, um félagslegar íbúðir og Byggingarsjóð verkamanna, skal við útreikning á eignarhluta seljanda bæta við fjárhæð er nemur endurbótum á íbúðinni samkvæmt mati framkvæmdaraðila byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar. Er í því sambandi notað til viðmiðunar leiðbeiningarrit sem Húsnæðisstofnun ríkisins gaf út í janúar 1997 og nefnt var Gæðalýsing á félagslegu íbúðarhúsnæði og mat á íbúðum við innlausn." Í leiðbeiningum þessum er hvergi vikið sérstaklega að skilrúmum eða hliðstæðum viðbótum við eign.

Þegar matsmenn skoðuðu íbúðina við innlausn með seljendum upplýstu þeir ekki seljendur um að skilrúmið yrði rifið og var nýtt gólfteppi sem seljendur höfðu lagt rifið sökum þess að skilrúmið var rifið niður.

Kærunefnd húsnæðismála aflaði sér teikninga af nefndri íbúð Y og kom þá í ljós að gert er ráð fyrir skilrúmi á teikningum af íbúðinni. Í ljósi þessa verður að telja að skilrúm það sem B lét reisa hefði átt að vera talið til endurbóta við mat íbúðarinnar. Samkvæmt teikningu má draga þá ályktun að heimilt hafi verið að útbúa íbúðir í samræmi við samþykktar teikningar og því hafi ekki verið óheimilt að reisa skilrúmið.

Með vísan til framanritaðs leggur kærunefnd húsnæðismála fyrir félagsmálaráð Reykjavíkurborgar að láta meta hver er líklegur kostnaður við að koma upp skilrúmi eins og því sem seljandi lét reisa. Í kjölfarið verði dánarbúinu greidd sú upphæð sem metin er til kostnaðar við að reisa skilrúmið, þar sem litið er svo á að um endurbætur á húsnæðinu hafi verið að ræða.

b. Endurgreiðsla hlutdeildar íbúðarinnar í framkvæmdasjóði.

Á uppgjörsblaði húsfélagsins vegna íbúðarinnar kemur fram að íbúðin átti inneign í framkvæmdasjóði að upphæð 5.000 kr. Niðurstaða Húsnæðismálastjórnar var sú að staðfesta mat húsnæðisnefndar Reykjavíkur á vanræktu viðhaldi á séreign hans að upphæð 16.000 kr. og einnig er fallist á það mat húsnæðisnefndar um vanrækt viðhald seljanda væri að upphæð 5.000 á sameign sem til fellur í framtíðinni. Vanrækt viðhald á kostnað seljanda sé því samtals 21.000 kr., en frá þeirri fjárhæð beri að draga inneign íbúðarinnar í framkvæmdasjóði að upphæð 5.000 kr.

Kærunefnd húsnæðismála telur að við innlausn þurfi að meta sjálfstætt hvert sé ástand sameignar og hvort tilefni sé til greiðslu úr hendi íbúðareiganda vegna vanrækslu á viðhaldi. Sé um að ræða vanrækslu á viðhaldi sameignar við innlausn kemur slík inneign til frádráttar en sé ekki talið að um vanrækslu á viðhaldi sé að ræða verður að telja að íbúðareigandi eigi að fá slíka inneign endurgreidda. Á yfirlitsblaði, dags. 27. febrúar 1997, er ekki vikið að ástandi sameignar við innlausn eða að inneigninni að upphæð 5.000 kr. Kærunefnd húsnæðismála telur ekki rök fyrir að draga inneign frá vegna vanrækts viðhalds í framtíðinni enda lá ekki fyrir mat á sameigninni er ákvörðun var tekin.

Með vísan til framanritaðs og fjárhæðar kröfunnar, er því beint til félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar að falla frá þessari kröfu og endurgreiða dánarbúinu 5.000 kr. vegna inneignar í framkvæmdasjóði húsfélagsins.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kærunefnd húsnæðismála leggur fyrir félagsmálaráð Reykjavíkurborgar að láta meta hver er líklegur kostnaður við að koma upp skilrúmi svipaðrar gerðar og um er deilt í málinu. Í kjölfarið verði dánarbúinu greidd sú upphæð sem metin er til kostnaðar við að reisa skilrúmið, þar sem litið er svo á að í byggingu skilrúmsins hafi falist heimilar endurbætur á húsnæðinu.

Jafnframt er því beint til félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar að falla frá kröfu um að fá inneign í framkvæmdasjóði að upphæð 5.000 kr. og endurgreiða dánarbúinu þá upphæð.

 

Þuríður Jónsdóttir formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson