Mál nr. 13/2000

A gegn húsnæðisnefnd Reykjavíkur

23.2.2001

Föstudaginn 23. febrúar 2001 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 13/2000:

 

A

gegn

húsnæðisnefnd Reykjavíkur

(nú félagsmálaráð Reykjavíkurborgar)

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R :

A, hefur með kæru dags. 23. nóvember 2000 skotið til kærunefndar húsnæðismála þeirri ákvörðun starfsmanna húsnæðisnefndar Reykjavíkur að draga 60.000 kr. vegna vanrækslu á viðhaldi frá innlausnarverði fyrri eiganda félagslegrar eignaríbúðar. Telur kærandi að þessi upphæð vegna vanrækts viðhalds sé of lág miðað við ástand húsins við kaup.

Í málinu liggur fyrir umboð frá kæranda til Húseigendafélagsins og hefur lögmaður Húseigendafélagsins komið fram fyrir hönd kæranda í málinu.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð húsnæðisnefndar Reykjavíkur dags. 10. desember 2000. Lögmanni Húseigendafélagsins var sent afrit greinargerðarinnar og bárust kærunefndinni athugasemdir við hana,

dags. 31. janúar 2001. Að beiðni lögmanns Húseigendafélagsins fékk hann ríflegan frest til að skila athugasemdum í málinu og var af þeim ástæðum ekki kveðinn upp úrskurður í málinu innan 8 vikna, sbr. 3. mgr. 41. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Afgreiðslu málsins hefur því verið frestað að höfðu samráði við umboðsmann kæranda.

Kærunefndin tók málið einnig fyrir á fundi sínum 24. nóvember en tók það til úrlausnar á fundi sínum í dag.

 

II. Kæruefni

Kærandi festi kaup á félagslegri eignaríbúð af húsnæðisnefnd Reykjavíkur 1. október 1998. Við undirskrift lá fyrir yfirlýsing dags. 1. október 1998 þess efnis að dregið hefði verið frá fyrri eiganda 60.000 kr. vegna vanrækts viðhalds. Kærandi krafðist rökstuðnings á þessu mati starfsmanna húsnæðisnefndar Reykjavíkur og neitaði að skrifa undir yfirlýsinguna. Krafðist kærandi strax að endurmat færi fram á þeirri upphæð sem leggja ætti í viðhaldssjóð. Nánast engin inneign var í framkvæmdasjóði húsfélagsins á þessum tíma. Í kjölfarið hófust bréfaskriftir milli kæranda og húsnæðisnefndar Reykjavíkur þar sem kærandi viðhélt kröfu sinni til endurmats á þeirri upphæð sem lögð var í sjóð vegna vanrækts viðhalds fyrri eiganda. Síðasta bréf kæranda til húsnæðisnefndar Reykjavíkur var ritað 1. febrúar 2000 og barst kæranda endanlegt svar með bréfi framkvæmdastjóra Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur, dags. 23. ágúst 2000, og kemur þar m.a. fram að talið sé að eðlilega hafi verið að málum staðið varðandi útreikning á vanræktu viðhaldi fyrri eiganda íbúðarinnar.

 

II. Sjónarmið kæranda

Upplýsingar um afstöðu kæranda eru byggðar á kæru, dagsettri 23. nóvember 2000, og athugasemdum, dagsettum 31. janúar 2001. Í þessum gögnum kemur m.a. fram að kærandi telur að það mat starfsmanna húsnæðisnefndar Reykjavíkur að draga einungis 60.000 kr. frá fyrri eiganda íbúðarinnar sé óraunhæft og hefur hann óskað eftir endurmati á þeirri upphæð. Hefur kærandi lagt fram samanburð á öðrum íbúðum í sama stigagangi af þessu tilefni. Kærandi nefnir máli sínu til stuðnings að fyrri eigandi íbúðarinnar hafi búið í henni í 30 ár og enginn framkvæmdasjóður hafi verið fyrir hendi. Þegar kærandi var fluttur inn upplýsti formaður húsfélagsins að fyrirhugaðar utanhússframkvæmdir myndu kosta á bilinu 30-40 milljónir króna. Af þessu tilefni telur kærandi sig eiga rétt á endurmati og að framlag í viðhaldssjóð sé í samræmi við þær reglur sem húsnæðisnefndin hefur notað við að reikna út vanrækt viðhald seljenda við innlausn á félagslegum eignaríbúðum. Hann telur eðlilegt að hann eigi rétt á 8.000 til 10.000 kr. á ári frá fyrri eiganda en það er samtals 240.000 til 300.000 kr. miðað við 30 ára búsetutíma fyrri eiganda.

Kærandi telur því að húsnæðisnefnd Reykjavíkur beri að endurskoða mat sitt á framlagi fyrri eiganda í viðhaldssjóð vegna vanrækts viðhalds á eigninni utanhúss og beri nefndinni að rétta hlut kæranda.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefndinni barst greinargerð húsnæðisnefndar Reykjavíkur dags. 10. desember 2000. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að rétt hafi verið staðið að ákvörðun fjárhæðar sem dregin var af fyrri eiganda íbúðar vegna vanrækts viðhalds og fylgir eigninni til kæranda. Í greinargerð húsnæðisnefndar Reykjavíkur er tekið fram að talið sé að rétt hafi verið staðið að afgreiðslu erinda kæranda vegna málsins og enginn grundvöllur sé til endurákvörðunar.

 

IV. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 2. tölul. 4. gr. reglugerðar um kærunefnd húsnæðismála, sbr. 4. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Mál þetta varðar þá kröfu kaupanda að félagslegri eignaríbúð að húsnæðisnefnd Reykjavíkur endurskoði þá ákvörðun sína að draga 60.000 kr. frá fyrri eiganda vegna vanrækts viðhalds og telur kærandi að draga hefði átt 240.000 til 300.000 kr. vegna þessa. Er því krafa kæranda sú að húsnæðisnefnd Reykjavíkur endurskoði ákvörðun starfsmanna sinna og ákveði frádrátt vegna vanrækts viðhalds að nýju. Í 6. mgr. II. bráðabirgðaákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er kveðið á um útreikning á innlausnarverði félagslegra íbúða, sem sveitarfélög leysa til sín skuli beita ákveðnum ákvæðum laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins. Í 1. mgr. 88. gr. laganna sem hélt gildi sínu samkvæmt framansögðu kemur eftirfarandi fram:

Til frádráttar greiðslu til seljanda kemur fyrning, vanræksla á viðhaldi, lausaskuldir og ógreidd gjöld. ...Vanræksla á viðhaldi er metin af húsnæðisnefnd í samræmi við reglur húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds.

Nánari skilgreining er á þessu atriði í reglugerð nr. 375/1996 um félagslegar íbúðir og Byggingarsjóð verkamanna, en í VIII. kafla er fjallað um reiknireglur varðandi útreikning á innlausnarverði til seljanda. Í d. lið 74. gr. reglugerðarinnar kemur eftirfarandi fram:

d. Sé um vanrækslu á viðhaldi að ræða er það metið með sama hætti og endurbætur og kemur sú fjárhæð til frádráttar.

Í leiðbeiningarreglum varðandi mat á íbúðum við innlausn sem Húsnæðismálastjórn ríkisins gaf út og var síðast endurskoðað og gefið út í febrúar 1998 kemur eftirfarandi fram á blaðsíðu 13:

Við innlausn skal farið yfir sameign utanhúss og athugað hvort hún sé í eðlilegu ástandi eða þörf sé á endurbótum.

Athuga þarf hvort hússjóður hefur innheimt gjald af íbúðareiganda, til að standa undir hans hluta af viðhaldi utanhúss. Ef ástand er lélegt og ekki er fyrir hendi sameiginlegur sjóður til að greiða viðhaldskostnað skal tekið tillit til þess við innlausn og áætluð hlutdeild í kostnaði dregin frá innlausnarverði.

Samkvæmt gögnum málsins hafði fyrri eigandi íbúðarinnar búið í henni í 30 ár og lá fyrir við innlausn að ekki hafði verið safnað í framkvæmdasjóð og var af starfsmönnum húsnæðisnefndar metið 60.000 kr. til frádráttar vegna vanrækts viðhalds. Kærandi óskaði strax eftir rökstuðningi frá húsnæðisnefnd Reykjavíkur, en hann virðist fyrst hafa fengið endanlegt svar með bréfi dagsettu 23. ágúst 2000.

Kærandi leitaði ítrekað réttar síns vegna þessa og ritaði húsnæðisnefnd Reykjavíkur fyrst bréf ásamt öðrum athugasemdum 21. desember 1998. Því bréfi var svarað af starfsmanni húsnæðisnefndar 14. janúar 1999. Kærandi ritaði bréf að nýju
3. nóvember 1999. Því bréfi svaraði starfsmaður tæknideildar með bréfi dags.
17. nóvember 1999. Kærandi ritaði enn á ný bréf til stjórnar húsnæðisnefndar Reykjavíkur 1. febrúar og fékk hann svar í þremur bréfum en lokabréf frá framkvæmdastjóra Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur var dagsett 23. ágúst 2000. Var í öllum þessum bréfum hafnað kröfum kæranda um hærra framlag í viðhaldssjóð.

Í gögnum málsins kemur fram að kærandi beinir öllum bréfum sínum til húsnæðisnefndar Reykjavíkur en svo virðist sem erindi hans hafi ekki verið tekið fyrir hjá stjórn húsnæðisnefndar. Í bréfi framkvæmdastjóra Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur frá 23. ágúst 2000 er ekki vísað á kæruheimild og ekki á heimild til frekari rökstuðnings samkvæmt stjórnsýslulögum nr. 37/1993 og verður að telja að afgreiðsla erindis kæranda sé ekki í samræmi við góða stjórnsýsluhætti.

Kærunefnd húsnæðismála lítur svo á að á málsmeðferð kæranda hafi verið verulegir ágallar af hendi starfsmanna húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Kærandi beindi erindum sínum til húsnæðisnefndar Reykjavíkur sjálfrar en fékk ekki formlega afgreiðslu þaðan. Það voru eingöngu starfsmenn tæknideildar og framkvæmdastjóri sem afgreiddu erindi kæranda án þess að það hafi formlega verið lagt fyrir stjórn húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Húsnæðisnefnd Reykjavíkur er stjórnsýslunefnd í skilningi stjórnsýsluréttar. Stjórnsýslulögin gilda þegar stjórnsýslunefndir taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þar af leiðandi eru ákvarðanir hennar stjórnsýsluákvarðanir. Erindi kæranda frá 1. febrúar 2000 hlaut ekki eðlilega málsmeðferð samkvæmt stjórnsýslulögum nr. 37/1993 og braut því í bága við góða stjórnsýsluhætti.

Telja verður að eðlilegra hefði verið þar sem kærandi var að leita réttar síns að leggja málið formlega fyrir húsnæðisnefnd Reykjavíkur sem væntanlega hefði leitað til starfsmanna sinna til að kanna málið frekar, sbr. 10 gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í lokabréfi starfsmanns nefndarinnar frá 23. ágúst 2000 til kæranda er ekki gætt leiðbeiningarskyldu samkvæmt stjórnsýslulögum, hvorki er getið um rétt hans til frekari rökstuðnings fyrir ákvörðun, né um kæruheimild, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Telja verður með vísan til framanritaðs svo verulega ágalla á málsmeðferð hjá starfsmönnum húsnæðisnefndar Reykjavíkur við afgreiðslu erindis kæranda hvað varðar kröfu um endurákvörðun vegna mats á vanræktu viðhaldi vegna félagslegrar íbúðar í B að vísa beri málinu að nýju til húsnæðisnefndar Reykjavíkur (nú félagsmálaráðs Reykjavíkur) til formlegrar meðferðar.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kærunefnd húsnæðismála telur að húsnæðisnefnd Reykjavíkur hafi brotið gegn meginreglum um málsmeðferð í stjórnsýslunni er erindi A frá 1. febrúar 1999 var afgreitt.

Málinu er vísað til meðferðar húsnæðisnefndar Reykjavíkur (nú félagsmálaráðs Reykjavíkur) að nýju.

 

 

Þuríður Jónsdóttir