Mál nr. 10/2000

X og Y gegn Íbúðalánasjóði

24.11.2000

Föstudaginn 24. nóvember 2000, var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 10/2000:

 

X

og

Y

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R :

X og Y, til heimilis að Z hafa með kæru, dags. 2. október 2000, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun stjórnar Íbúðalánasjóðs á erindi þar sem krafist er að Íbúðalánasjóður bæti kærendum afföll vegna sölu á húsbréfum sem fengin voru vegna endurbóta á fasteign að C.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 26. október 2000. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana. Athugasemdir bárust nefndinni 17. nóvember 2000 frá A, fyrir hönd kærenda.

Kærunefnd húsnæðismála tók mál þetta fyrir á fundi sínum í dag og tók það jafnframt til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Samkvæmt greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 26. október 2000, hafði X, annar kæranda, samband við Íbúðalánasjóð í nóvember 1999 vegna fyrirhugaðra framkvæmda við endurbætur á íbúðarhúsinu á jörðinni C. Á þeim tíma gilti sú óskráða verklagsregla varðandi endurbótalán hjá Íbúðalánasjóði að ef endurbæta átti fasteign, sem margir eigendur voru að, skyldu þeir allir fara í greiðslumat eða að gerður yrði eignaskiptasamningur um eignina, þar sem fram kæmi að sá hluti sem endurbæta átti væri eign þess eins, sem standa myndi að framkvæmdunum. Í sömu greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að verklagsreglan byggði á 17 gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999 en hún hljóðar þannig:

Kaup á fasteignaveðbréfum, eða samþykki fyrir yfirtöku, skulu byggjast á sameiginlegu greiðslumati fyrir alla þá, er kauptilboðið gera. Um greiðslumat fer eftir 30. gr.

Þetta reglugerðarákvæði var túlkað þannig á þessum tíma þegar um endurbætur var að ræða með þeim hætti að allir eigendur eignarinnar þyrftu að fara í greiðslumat vegna framkvæmdarinnar. Í tilfelli kærenda var ekki um að ræða einn eiganda að C, þannig að Íbúðalánasjóður taldi samkvæmt fyrrgreindri verklagsreglu að annaðhvort þyrftu allir eigendur jarðarinnar að fara í greiðslumat vegna framkvæmdanna eða að jörðinni yrði skipt upp. Samkvæmt greinargerð Íbúðalánasjóðs var fyrrgreind verklagsregla endurskoðuð í árslok 1999 og henni breytt í kjölfarið með þeim hætti að ekki var lengur gerð krafa um greiðslumat allra eigenda fasteignarinnar þegar sótt væri um lán til endurbóta, heldur eingöngu krafist samþykkis þeirra til veðsetningarinnar. Þessi breyting var óskráð líkt og fyrri verklagsreglan.

Kærendur lögðu fram umsókn um lán til endurbóta hinn 27. apríl 2000. Hinn 15. maí sama ár var samþykktur kostnaður vegna endurbótanna. Umsóknin var samþykkt og afgreidd 29. maí 2000. Íbúðalánasjóður gaf út fasteignaveðbréf að upphæð 3.831.000,00 kr., tryggt með 5. veðrétti í fasteigninni C. Fasteignaveðbréfið var sent til Íbúðalánasjóðs til skipta fyrir húsbréf 19. júní 2000 og húsbréf afhent daginn eftir.

Þegar kærandi hafði fyrst samband við Íbúðalánasjóð vegna væntanlegra framkvæmda var svokallað yfirverð á húsbréfum, þ.e. ávöxtunarkrafa bréfanna var lægri en vextir bréfanna. Frá þeim tíma hækkaði ávöxtunarkrafa bréfanna og í lok júní voru afföll húsbréfa orðin 11.23% og því fékk kærandi minna fyrir húsbréfin þegar hann seldi þau en verið hefði ef unnt hefði verið að afgreiða umsókn hans í desember 1999, eða strax í kjölfar fyrirspurnar hans um lán til endurbóta.

Hinn 11. júlí 2000 sendi kærandi Íbúðalánasjóði bréf þar sem þess er farið á leit að Íbúðalánasjóður bæti honum afföll vegna sölu á húsbréfum sem hann fékk vegna endurbóta á fasteigninni C. Hann rökstuddi kröfu sína með þeim hætti að Íbúðalánasjóði bæri að greiða honum tjónið, þar sem hann hafi fengið röng svör hjá sjóðnum, sem og Búnaðarbankanum á Egilsstöðum, varðandi þær reglur sem gilda um greiðslumat vegna endurbótalána og þau svör hafi orðið til þess að hann fékk ekki afhent húsbréfin fyrr en afföllin voru orðin svo há, sem raun bar vitni. Erindi kæranda var tekið fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs þann 27. júlí 2000 og þar var beiðni hans hafnað, þar sem talið var að þær upplýsingar sem kærandi hafði fengið hafi verið réttar á þeim tíma sem þær voru gefnar.

Ofangreind ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 27. júlí 2000 var kærð til kærunefndar húsnæðismála.

 

III. Sjónarmið kærenda

Upplýsingar um afstöðu kærenda eru byggðar á kæru, dagsettri 2. október 2000 og athugasemdum, dagsettum 14. nóvember 2000. Í kæru kemur m.a. fram að kærendur líti svo á að Íbúðalánasjóður hafi með verklagsreglum sínum brotið gegn ákvæðum 17. gr. reglugerðar nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti og veitt sér rangar upplýsingar sem hafi leitt til tjóns fyrir kærendur. Kærendur telja að beint orsakasamband sé á milli synjunar Íbúðalánasjóðs og tjóns kærenda, þar sem þeir telja að synjun Íbúðalánasjóðs hafi verið ólögmæt og Íbúðalánasjóður sé þar af leiðandi bótaskyldur.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefnd húsnæðismála barst greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar 2. nóvember 2000. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að upplýsingar um þá verklagsreglu sem gilti hjá Íbúðalánasjóði varðandi endurbótalán á þeim tíma sem kærandi hafði fyrst samband við Íbúðalánasjóð hafi verið gefnar öllum á þeim tíma. Þessi verklagsregla hafi verið endurskoðuð í lok árs 1999 og henni breytt í kjölfarið. Er bótakröfu hafnað þar sem Íbúðalánasjóður telur að þær upplýsingar sem kæranda voru veittar á þeim tíma sem fyrirspurn var lögð fram voru réttar. Þá telur Íbúðalánasjóður að það sé almennt ekki viðurkennt í lagaskilarétti að unnt sé að byggja rétt aftur í tímann vegna breyttra reglna. Þá er einnig bent á að óeðlilegt sé að leggja ábyrgð á Íbúðalánasjóð á stöðu markaðar með húsbréf þar sem ávöxtunarkrafa á markaði getur og hefur iðulega breyst með skömmum fyrirvara.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og 39. gr. reglugerðar nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti.

Málið varðar þá ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs að synja kærendum um að bæta þeim þau afföll sem urðu vegna sölu húsbréfa, sem fengin voru vegna endurbóta á fasteigninni að C. Er því haldið fram af hálfu kærenda að Íbúðalánasjóður hafi veitt rangar upplýsingar og þar af leiðandi valdið kærendum tjóni sem nemur mismun á gengi húsbréfa í desember 1999 og í júní 2000.

Þau lagaákvæði sem gilda um húsbréf og húsbréfaviðskipti eru í VI. kafla laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, einnig hefur verið sett reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999. Í fyrrgreindri reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999 kemur eftirfarandi fram:

Kaup á fasteignaveðbréfum, eða samþykki fyrir yfirtöku, skulu byggjast á sameiginlegu greiðslumati fyrir alla þá, er kauptilboðið gera. Um greiðslumat fer eftir 30. gr.

Í 30. gr. reglugerðarinnar sem vísað er til kemur eftirfarandi fram:

Áður en gengið er frá kaupsamningi, bygging eða viðbygging hafin eða endurnýjun eða endurbætur hafnar, skal væntanlegur íbúðarkaupandi, húsbyggjandi eða íbúðareigandi fá greiðslugetu sína metna hjá fjármálastofnun sem Íbúðalánasjóður hefur gert samninga við, sbr. 2. mgr. 11. gr. og 3. mgr. 18. gr. laga um húsnæðismál. Til að unnt sé að meta greiðslugetuna þarf væntanlegur kaupandi, íbúðarbyggjandi eða íbúðareigandi að leggja fram þau gögn sem Íbúðalánasjóður krefst hverju sinni. Stjórn Íbúðalánasjóðs setur nánari reglur um framkvæmd greiðslumatsins.

Fyrir liggur í gögnum málsins að þegar kærendur ætluðu upphaflega að sækja um lán til endurbóta í desember 1999 voru í gildi óskráðar reglur hjá Íbúðalánasjóði að ef margir eigendur væru að fasteign sem endurbæta átti skyldu allir eigendur fara í greiðslumat eða að gerður yrði eignaskiptasamningur um eignina. Ekki verður séð að verklagsregla þessi sé andstæð lögum um húsnæðismál eða reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti. Verklagsreglu þessari var breytt í ársbyrjun 2000 með þeim hætti að ekki var gerð krafa um að allir eigendur þyrftu að fara í greiðslumat heldur nægir samþykki þeirra til veðsetningar. Kærunefnd húsnæðismála lítur svo á að verklagsreglur sem þessar eigi að vera skriflegar og aðgengilegar fyrir umsækjendur.

Kærunefnd húsnæðismála lítur ekki svo á að Íbúðalánasjóður hafi veitt rangar upplýsingar þar sem Íbúðalánasjóði er heimilt samkvæmt 30. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999 að krefjast gagna til að meta greiðslugetuna. Verður að telja að Íbúðalánasjóði sé heimilt að setja ákveðin skilyrði varðandi greiðslumatið samkvæmt þessu svo fremi að það stangist ekki á við lög um húsnæðismál.

Jafnvel þó talið yrði að nefnd verklagsregla hefði ekki haft fullnægjandi lagastoð myndi það í sjálfu sér ekki leiða til þess að einstaklingar gætu sótt Íbúðalánasjóð til ábyrgðar vegna verðsveiflna á markaði.

Kærunefnd húsnæðismála telur að þær óskráðu verklagsreglur sem Íbúðalánasjóður starfaði eftir í desember 1999 hafi hvorki stangast á við lög um húsnæðismál nr. 44/1998 eða reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999. Telja verður samkvæmt fyrrgreindu ákvæði 30. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999 að Íbúðalánasjóði sé heimilt að krefjast þess að umsækjendur leggi fram ákveðin gögn vegna greiðslumats. Þar af leiðandi er litið svo á að ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi verið lögmæt og leiði því ekki til bótaskyldu.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kærunefnd húsnæðismála telur að þær óskráðu verklagsreglur sem Íbúðalánasjóður starfaði eftir í desember 1999 hafi hvorki stangast á við lög um húsnæðismál nr. 44/1998 eða reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999.

Hafnað er þeirri kröfu X og Y, að Íbúðalánasjóður bæti kærendum afföll vegna sölu á húsbréfum sem fengin voru vegna endurbóta á fasteign að C.

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson