Mál nr. 1/1999

A gegn Íbúðalánasjóði og húsnæðisnefnd Reykjavíkur

23.4.1999

Ár 1999, föstudaginn 23. apríl, var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 1/1999:

 

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og

húsnæðisnefnd Reykjavíkur

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R :

A hefur með bréfi, dags. 2. mars 1999, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun húsnæðisnefndar Reykjavíkur frá 23. febrúar 1999 að mæla með veitingu viðbótarláns vegna fyrirhugaðra kaupa á fasteigninni B, Reykjavík.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Umboð sem kærandi veitir C til að fylgja máli sínu eftir fyrir kærunefnd, dags. 7. febrúar sl. Leitað var athugasemda húsnæðisnefndar Reykjavíkur og Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar, sem bárust kærunefnd 15. og 19. apríl sl. Athugasemdir bárust frá kæranda 20. apríl sl.

Kærunefnd húsnæðismála hefur tekið mál þetta fyrir á tveimur fundum sínum 16. apríl sl. og á fundi hennar í dag. Á fundi nefndarinnar 16. apríl var samþykkt að gefa kæranda kost á að gera athugasemdir við bréf Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefndar Reykjavíkur, sbr. 13.-15. gr, sbr. 30. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Athugasemdir kæranda bárust 20. apríl sl. Að þeim fengnum var málið tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi, A, gerði kauptilboð, ódags., í fasteignina B. Í kjölfarið sótti kærandi um greiðslumat og húsbréfaviðskipti til Íbúðalánasjóðs, sbr. ódags., umsókn nr. 990426. Á umsókninni kemur einnig fram að kærandi óskaði eftir viðbótarláni. Þar sem kærandi er í hjúskap er nafn eiginmanns einnig á umsókninni. Greiðslumat var gert en svo virðist sem einungis hafi verið lagt til grundvallar greiðslumati tekjur, eignir og skuldir kæranda, en eins og fyrr hefur verið greint frá er kærandi í hjúskap. Í gögnum málsins er ekki að sjá að greiðslumatið hafi verið staðfest. Á grundvelli greiðslumatsins var gefið út fasteignaveðbréf og kærandi einn skuldari á bréfinu. Einnig samþykkti Íbúðalánasjóður yfirtöku A á byggingarsjóðslánum er hvíldu á fasteigninni, sbr. bréf Íbúðalánasjóðs, dags. 26. febrúar sl.

Samkvæmt fyrrgreindri umsókn til Íbúðalánasjóðs sótti kærandi um viðbótarlán til húsnæðisnefndar Reykjavíkur 12. febrúar 1999. Starfsmenn húsnæðisnefndar fóru yfir umsókn kæranda ásamt fylgigögnum. Að þeirri könnun lokinni þótti ástæða til að fá nánari upplýsingar um tekjur og eignir umsækjanda. Við þá könnun kom í ljós að mati húsnæðisnefndar að ekki höfðu verið gefnar réttar upplýsingar við gerð þess greiðslumats sem var forsenda umsóknar kæranda hjá Íbúðalánasjóði. Húsnæðisnefnd Reykjavíkur hafnaði á fundi sínum 23. febrúar sl. umsókn kæranda um viðbótarlán að svo stöddu, en eiginmanni kæranda var gerð grein fyrir því munnlega að þau gætu komið að frekari gögnum og skýringum og málið yrði þá tekið að nýju til skoðunar. Einnig var leiðbeint bréflega að kærandi ætti rétt á rökstuðningi fyrir höfnun nefndarinnar, sbr. 21. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Engin viðbrögð voru frá kæranda af þessu tilefni, en í stað þess kærði eiginmaður kæranda f.h. hennar ákvörðun húsnæðisnefndar Reykjavíkur til kærunefndar húsnæðismála.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 2. mars sl. og greinargerð C, dags. 20. apríl sl., f.h. kæranda. Þar kemur fram að kærandi er ekki sáttur við málsmeðferð húsnæðisnefndar Reykjavíkur og mótmælir skilningi húsnæðisnefndar á 5. gr. reglugerðar um viðbótarlán.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni bárust athugasemdir húsnæðisnefndar Reykjavíkur, dags. 14. apríl sl. vegna kærunnar. Þar kemur m.a. fram að eftir athugun starfsmanna húsnæðisnefndar á fjárhag umsækjenda hefði komið í ljós að þær upplýsingar sem greiðslumat byggði á voru rangar í veigamiklum atriðum og var þar ekki gerð grein fyrir verulegum skuldum eiginmanns kæranda. Auk þess skuldaði eiginmaður kæranda opinber gjöld, en hjón bera sameiginlega ábyrgð á greiðslu opinberra gjalda. Ekki var litið til þess við greiðslumatið. Einnig voru þær tekjur sem gefnar voru upp, þ.e. 1.095.207 kr. sl. þrjá mánuði, eða árstekjur 4.380.828 á ársgrundvelli, en það er umfram þær viðmiðunartekjur er gefnar eru upp í 5. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998. Á grundvelli framangreinds var því umsókn um viðbótarlán hafnað, en eiginmanni kæranda var kynnt munnlega að kærandi ætti þess kost að koma að frekari gögnum og skýringum og yrði málið þá tekið til frekari athugunar. Jafnframt var kæranda kynnt að hann gæti krafist rökstuðnings fyrir niðurstöðu húsnæðisnefndar samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga. Húsnæðisnefnd bárust hvorki frekari gögn frá kæranda né beiðni um rökstuðning fyrir höfnun um viðbótarlán.

Athugasemdir Íbúðalánasjóðs bárust nefndinni 19. apríl sl. Þar kemur m.a. fram að mistök urðu við meðferð málsins hjá Íbúðalánasjóði. Í fyrsta lagi urðu þau mistök við afgreiðslu málsins, að fasteignaveðbréf og bréf með heimild til yfirtöku eldri lána, var gefið út og afhent eiginmanni kæranda, en það hefði ekki átt að gerast fyrr en leitað hefði verið samþykkis húsnæðisnefndar. Í öðru lagi urðu mistök á vörslu gagna málsins, en frumgögn eru ekki tiltæk hjá veðdeild Landsbanka Íslands hf., þar sem greiðslumat var gert.

Með athugasemdum Íbúðalánasjóðs var meðfylgjandi afrit af kauptilboði kæranda í B, en þar kemur fram að samkomulag var gert um riftun kauptilboðs 22. mars sl.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 2. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 og 18. gr. reglugerðar nr. 783/1998 um viðbótarlán.

Líta verður svo á að með ákvörðun húsnæðisnefndar Reykjavíkur 23. febrúar 1999 hafi nefndin synjað kæranda um staðfestingu á því að hann ætti rétt til viðbótarláns, sbr. 9. gr. reglugerðar nr. 783/1998, um viðbótarlán. Í kæru er vísað til þess að meðferð húsnæðisnefndar á málinu hafi verið ófullnægjandi og að ekki hafi verið gætt ákvæða 5. gr. reglugerðar nr. 783/1998, um viðbótarlán.

Samkvæmt þeim gögnum sem fyrir kærunefnd liggja kemur fram að kærandi, sem er í hjúskap, hafi staðið ein að kauptilboði, umsókn um greiðslumat, húsbréfaviðskipti og umsókn um viðbótarlán. Kærunefndin telur að rétt hefði verið að við meðferð málsins bæði hjá Íbúðalánasjóði og húsnæðisnefnd Reykjavíkur var ekki óskað skriflegs umboðs kæranda, þar sem eiginmaður kom alfarið fram fyrir hönd hennar.

Kærandi gerði kauptilboð í fasteignina, B. Í kjölfarið sótti hún um greiðslumat og húsbréfaviðskipti til Íbúðalánasjóðs, sbr. umsókn nr. 990426. Á umsóknarblaði kemur einnig fram að sótt var um viðbótarlán. Kærandi lagði fram greiðslumat vegna kauptilboðs frá veðdeild Landsbanka Íslands hf., en skv. 3. mgr. 18. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 hefur Íbúðalánasjóður samið við m.a. Landsbankann um að annast greiðslumat. Á yfirlitsblaði bankans koma fram eftirfarandi upplýsingar:

laun síðastliðna 3 mánuði, kr. 1.027.007

barnabætur sl. 3 mánuði, kr. 68.200,

lán frá LÍN kr. 13.000 á mánuði

eign kæranda kr. 800.000.

Samkvæmt því sem fram kemur í yfirlitinu er ekki gert ráð fyrir að eiginmaður stæði að framfærslu fjölskyldunnar, þrátt fyrir ákvæði hjúskaparlaga nr. 31/1993 um framfærsluskyldu milli hjóna. Kærandi gaf ekki upp opinber gjöld er hvíldu á eiginmanni, en hjón bera sameiginlega ábyrgð á greiðslum skattaskulda, sbr. 114. gr. laga um tekju og eignarskatt nr. 75/1981 með áorðnum breytingum Yfirliti sem lá til grundvallar greiðslumati er því ábótavant og gefur ekki rétta mynd af greiðslugetu kæranda. Landsbankinn sendi ofangreindar upplýsingar til Íbúðalánasjóðs ásamt fylgigögnum og á grundvelli gagnanna reiknaði Íbúðalánasjóður út greiðslugetu kæranda.

Samkvæmt lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 og reglugerðum byggðum á þeim, sbr. ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningarskylda á Íbúðalánasjóði og húsnæðisnefndum gagnvart umsækjendum um réttindi þeirra og skyldur. Telja verður að starfsmenn Íbúðalánasjóðs hefðu átt að veita kæranda leiðbeiningar um hvaða upplýsingar eiga að liggja fyrir þegar umsækjandi er í hjúskap. Íbúðalánasjóður sinnti því ekki leiðbeiningarskyldu sinni gagnvart kæranda, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Greiðslumat frá veðdeild Landsbanka Íslands var sent bankanum sem á að veita fjármálaráðgjöf. Eiginmaður kæranda undirritaði þann 11. febrúar sl. yfirlýsingu þess efnis, að hann hafi kynnt sér útreikninga um greiðslumat og samþykkt þá með undirritun. Virðist því vera að eiginmaður kæranda hafi samþykkt útreikninga um greiðslumat fyrir hönd eiginkonu sinnar, en ekki er getið um umboð til þess samþykkis. Verður að telja mjög óeðlilegt að kærandi sjálfur hafi ekki undirritað greiðslumatið þar sem veita átti henni fjármálaráðgjöf. Í kjölfar áritunar eiginmanns kæranda gaf Íbúðarlánasjóður út fasteignaveðbréf á nafn kæranda og yfirlýsingu um heimild til yfirtöku eldri lána. Eins og áður segir hefur Íbúðarlánasjóður viðurkennt að fyrrgreind skjöl hafi ekki átt að gefa út á þessu stigi og að þau hafi verið gefin vegna mistaka starfsmanna sjóðsins. Mistök sjóðsins voru þau að sjóðurinn leitaði ekki áður staðfestingar húsnæðisnefndar Reykjavíkur, sbr. 30. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 og 9. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998.

Loks sækir kærandi um viðbótarlán hjá húsnæðisnefnd Reykjavíkur 12. febrúar sl., sbr. 9. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998. Húsnæðisnefnd taldi ástæðu til að kanna frekar fjárhag kæranda og eiginmanns hennar. Virðist svo sem að húsnæðisnefnd hafi litið bæði á kæranda og eiginmann hennar sem umsækjendur. Að þeirri könnun lokinni og án þess að umsækjanda hafi verið gerð grein fyrir hvaða gögn skorti og henni leiðbeint hvaða afleiðingar það gæti haft, tók húsnæðisnefnd þá ákvörðun að hafna umsókn kæranda. Telja verður að málið hafi í fyrsta lagi ekki verið fullrannsakað af hendi húsnæðisnefndar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga áður en ákvörðun var tekin í því, auk þess hafi kæranda ekki verið leiðbeint um hvaða gögn þyrftu að koma fram þannig að greiðslumat teldist fullnægjandi, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga. Þrátt fyrir þessa annmarka tók húsnæðisnefnd Reykjavíkur þá ákvörðun að hafna umsókn kæranda að svo stöddu á fundi sínum 23. febrúar sl. Var ákvörðun þessi tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 1. mars 1999. Í bréfinu var kæranda leiðbeint um að hægt væri að krefjast rökstuðnings fyrir synjun, sbr. 1.tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Ekki var vísað til 3. mgr. 21. gr. sömu laga þar sem kveðið er á um 14 daga frest fyrir beiðni um rökstuðning. Að þessu virtu telur kærunefnd að málsmeðferð Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefndar Reykjavíkur í máli þessu hafi verið ábótavant.

Hinsvegar verður að líta til þess að kærandi leitaði ekki eftir rökstuðningi frá húsnæðisnefnd, þrátt fyrir að hann væri ósáttur við niðurstöðu hennar. Í athugasemdum húsnæðisnefndar til kærunefndar, dags. 14. apríl til kærunefndar kemur fyrst fram rökstuðningur fyrir höfnun.

Það er í verkahring húsnæðisnefndar að meta, hvort skilyrði um tekju- og eignamörk í 5. og 6. gr. reglugerðar nr. 783/1998, séu uppfyllt. Ekki er gert ráð fyrir að tekjur séu uppreiknaðar með þeim hætti sem húsnæðisnefnd gerði, heldur að miðað sé við tekjur sl. þriggja ára skv. skattskrá. Reglugerðarákvæðið gerir mun á tekjum hjóna og einstaklinga. Framfærsla barna og tekjur þeirra hafa síðan áhrif á útreikningana. Ekki verður séð með hvaða hætti húsnæðisnefnd Reykjavíkur hafi kannað sérstaklega tekjur eiginmanns kæranda eða leitað hafi verið nánari skýringa á tekjum þeim er gefnar voru upp við gerð greiðslumats.

Ákvæði laga um húsnæðismál og reglugerð um viðbótarlán gera ráð fyrir því að mat á greiðslugetu lántakenda almenns láns og viðbótarláns fari fram hjá fjármálastofnunum sem Íbúðalánasjóður hefur samið sérstaklega við. Er gert ráð fyrir að um framkvæmd greiðslumats fari eftir viðmiðunarreglum, sem Íbúðalánasjóður setur, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um húsnæðismál. Af hálfu húsnæðisnefndar er ennfremur byggt á því að við gerð greiðslumatsins hafi verið byggt á röngum upplýsingum. Fyrir liggur að við gerð þess var ekki litið til skulda við opinbera aðila. Ekki er gert ráð fyrir því að húsnæðisnefnd framkvæmi sjálfstætt greiðslumat. Á hinn bóginn verður að líta svo á að húsnæðisnefnd geti telji hún að greiðslumat sé ekki rétt unnið skv. viðmiðunareglum Íbúðalánasjóðs óskað eftir því, að því verði komið í rétt horf. Af gögnum málsins verður ekki séð að húsnæðisnefnd Reykjavíkur hafi með skýrum hætti beitt slíkum úrræðum eða skorað á kæranda að bæta úr því. Þegar litið er til skyldu stjórnvalda til þess að rannsaka og upplýsa mál, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga svo og skyldu stjórnvalda til þess að veita leiðbeiningar, sbr. 7. gr. sömu laga er það niðurstaða kærunefndar húsnæðismála að ekki hafi verið réttmætt af hálfu húsnæðinefndar að synja um staðfestingu á rétti kæranda til viðbótarláns að svo stöddu án frekari leiðbeininga eða útskýringa á hvað skorti svo unnt væri að staðfesta rétt kæranda til viðbótarláns.

Þar sem fyrir liggur að kaup kæranda á húseigninni B, Reykjavík, hafa gengið til baka eru ekki skilyrði til þess að leggja fyrir húsnæðisnefnd Reykjavíkur að taka mál kæranda til meðferðar á ný og er því málinu vísað frá.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Máli þessu er vísað frá kærunefnd húsnæðismála.

 

Þuríður Jónsdóttir formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson