Mál nr. 1/2009

23.10.2009

Föstudaginn 23. október 2009 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 1/2009:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hafa með kæru, ódagsettri en móttekinni 25. júní 2009, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dagsettri 5. júní 2009, þar sem kæranda var synjað um lánveitingu sjóðsins án bankaábyrgðar á íbúðir að X nr.  29–31 í R.

 

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 1. júlí 2009, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Greinargerð kærða barst með bréfi dagsettu 14. júlí 2009. Með bréfi dagsettu 15. júlí 2009 var greinargerðin send kæranda til kynningar. Þá óskaði kærunefndin eftir frekari upplýsingum af hálfu kærða með bréfi, dagsettu 21. september 2009. Kærði óskaði eftir viðbótarfresti vegna þess til 12. október 2009. Frekari skýringar kærða bárust með bréfi, dagsettu 5. október 2009, og voru sendar kæranda með bréfi, dagsettu 8. október 2009. Þá bárust frekari gögn frá Íbúðalánasjóði 21. október 2009. Ekki bárust frekari athugasemdir frá kæranda.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sótti upphaflega um lánveitingu til kærða með bréfi dagsettu 29. október 2008. Ráðgert var að lánin skyldu afgreidd þegar eignirnar yrðu fokheldar, þ.e. hefðu náð byggingarstigi 4 samkvæmt gildandi byggingarstaðli.

Kærandi sendi kærða annað erindi, dagsett 5. maí 2009, þar sem óskað var eftir lánveitingu kærða án bankaábyrgðar á íbúðir að X nr. 29–31 í R. Erindi kæranda var svarað með bréfi kærða, dagsettu 5. júní 2009, þar sem erindinu var hafnað þar sem það samrýmdist ekki reglum stjórnar um bankaábyrgðir vegna lána til byggingaraðila.

 

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að ágreiningur sé milli stjórnar Íbúðalánasjóðs og kæranda varðandi kröfu Íbúðalánasjóðs um bankaábyrgð á hefðbundnum íbúðalánum veittum vegna byggingar íbúða fyrir félaga í Byggingarsamvinnufélagi kæranda.

Slík krafa geri ekkert annað en að auka til muna kostnað við félagslegar framkvæmdir í þágu eldri borgara og hafi ekkert að gert með aukið öryggi í skilum kæranda á sínum skuldbindingum nú frekar en áður.

Byggingarsamvinnufélag kæranda hafi byggt um 400 lágverðsíbúðir í R á 37 ára starfstíma sínum án lántöku og styrkja frá opinberum aðilum.

 

IV. Sjónarmið kærða

Kærði telur að ákvæði 11. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 402/2009, kveði skýrt á um skilyrði bankaábyrgðar byggingaraðila þar til íbúðakaupandi sem kærði samþykkir yfirtekur ÍLS-veðbréfið.

Skilyrðið sé fortakslaust þannig að kærða sé ekki ætlað að leggja mat á greiðsluhæfi lántaka hvað ábyrgðina varðar og þá eftir atvikum að krefja um bankaábyrgð hjá sumum byggingaraðilum en ekki öðrum.

Þá skýrði kærði frá því að byggingaraðilar hafi getað sótt um lán út á íbúðir á fokheldisstigi. Þessi lán séu hugsuð til skamms tíma eða þar til íbúðir séu fullgerðar og seldar einstaklingum sem taki við lánunum. Til að tryggja stöðu kærða og hvetja til framkvæmdahraða hafi verið krafist bankaábyrgðar með lánunum.

Framangreindu fyrirkomulagi hafi verið breytt með breytingareglugerð nr. 300/2006 þar sem skilyrði um bankaábyrgð hafði verið fellt niður. Ástæða þess hafi verið sú að þá voru mikil umsvif á byggingamarkaði og eignir hafi jafnan selst mjög hratt, jafnvel áður en fokheldisástandi hafi verið náð. Þá hafi kærði einnig orðið að tryggja sér viðskipti til að styrkja rekstur sinn við óvenjulegar aðstæður á íbúðalánamarkaði. Við þessar aðstæður hafi verið talið óhætt að fella niður kröfu um bankaábyrgð.

Þegar aftur hafi hægst á fasteignamarkaði og sölutregðu fór að gæta hafi aftur verið talin ástæða til að krefjast bankaábyrgðar að nýju. Það hafi verið gert með ákvörðun stjórnar kærða 21. febrúar 2008 og síðan staðfest í breytingareglugerð nr. 402/2009. Heimild til lánveitinga byggist á 15. gr. laga nr. 44/1998 og aðkoma stjórnar á 18. gr. laganna.

 

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Þegar umsókn kæranda barst kærða upphaflega með bréfi dagsettu 29. október 2008 var 11. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, ekki í gildi, en hún hafði verið felld brott með reglugerð nr. 300/2006 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004. Ákvæði um skilyrði þess að bankaábyrgð sé lögð fram með beiðni um lán var sett aftur í reglugerð nr. 402/2009 sem birtist í Stjórnartíðindum 24. apríl 2009 og er svohljóðandi:

Lánveiting til byggingaraðila er háð því skilyrði að hann leggi fram ábyrgð frá viðurkenndri fjármálastofnun. Ábyrgðin verður að gilda þar til væntanlegur íbúðarkaupandi, sem Íbúðalánasjóður samþykkir, yfirtekur ÍLS-veðbréfið. Falli ábyrgð niður er heimilt að gjaldfella lánið.

Jafnframt kemur fram í 3. mgr. reglna Íbúðalánasjóðs um lán til byggingaraðila að gerð sé krafa um bankaábyrgð viðskiptabanka. Þá skal ábyrgðin ná til greiðslu lánsins og gilda þar til lánið verður greitt upp eða Íbúðalánasjóður hefur samþykkt nýjan skuldara að láninu við eigendaskipti fasteignarinnar. Þrátt fyrir að stjórn Íbúðalánasjóðs hafi tekið ákvörðun 21. febrúar 2008 um að krefjast bankaábyrgðar að nýju þá ber að líta til þess að það ákvæði var ekki birt í reglugerð fyrr en 24. apríl 2009.

Umsókn kæranda barst upphaflega 29. október 2008 eða áður en reglugerð nr. 402/2009 tók gildi  24. apríl 2009 en Íbúðalánasjóður tók ákvörðun eftir þann tíma eða 5. júní 2009.

Í ljósi þeirrar meginreglu að hvorki sé heimilt að beita ákvæðum laga eða reglugerða afturvirkt verður því í úrskurði þessum byggt á ákvæðum reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðaveðbréf sem í gildi voru þegar sótt var um umrætt lán til Íbúðalánasjóðs eða fyrir gildistöku reglugerðar nr. 402/2009.

Ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs um synjun um lánveitingu sjóðsins án bankaábyrgðar er felld úr gildi. Kærunefnd húsnæðismála beinir því til Íbúðalánasjóðs að taka ákvörðun á grundvelli þeirra laga og reglugerða sem í gildi voru þegar upphafleg umsókn barst frá kæranda.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Hin kærða ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs um synjun um lánveitingu til A vegna byggingar íbúða að X nr. 29–31 í R er felld úr gildi.

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson