Mál nr. 4/2009

23.10.2009

Föstudaginn 23. október 2009 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 4/2009:

A ehf.

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

B f.h. A ehf., hér eftir nefnt kærandi, hefur með kæru, dagsettri 2. júlí 2009, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dagsettri 11. júní 2009, þar sem kæranda var synjað um lán til leiguíbúða í R.

 

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 6. júlí 2009, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með tölvubréfi, dagsettu 20. júlí 2009, óskaði Íbúðalánasjóður eftir frekari fresti til að koma á framfæri greinargerð og var frestur veittur til 30. júlí 2009. Greinargerð kærða barst með bréfi dagsettu 29. júlí 2009. Með bréfi nefndarinnar, dagsettu 5. ágúst 2009, var greinargerðin send kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dagsettu 14. ágúst 2009, og voru sendar kærða með bréfi nefndarinnar, dagsettu 24. ágúst 2009. Þá óskaði kærunefndin eftir frekari gögnum af hálfu kærða með bréfi, dagsettu 29. september 2009. Frekari gögn bárust með símbréfi hinn 14. október 2009. Ekki bárust frekari athugasemdir af hálfu aðila málsins.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sendi umsókn, dagsetta 11. desember 2008, til kærða um lán til kaupa á almennum leiguíbúðum sem nota átti til útleigu fyrir eldra fólk. Hinn 15. desember 2008 var af hálfu kærða óskað eftir rekstraráætlun til þriggja ára. Hinn 5. janúar 2009 var kæranda synjað um umsókn um leiguíbúðalán þar sem félagið uppfyllti ekki skilyrði sjóðsins um lántöku.

Þá sendi kærandi tölvupóst, dagsettan 7. janúar 2009, til kærða þar sem óskað var eftir upplýsingum og rökstuðningi fyrir synjuninni. Kæranda barst svar við tölvupósti sínum daginn eftir þess efnis að tveir stjórnarmenn félagsins væru á vanskilaskrá.

Hinn 16. janúar 2009 sendi kærandi á ný tölvupóst til kærða með upplýsingum um staðfestingu fyrirtækjaskrár um breytingar á stjórn félagsins. Hinn 20. janúar 2009 var erindi kæranda svarað af hálfu kærða þar sem fyrri svör voru ítrekuð.

Kærði sendi kæranda bréf, dagsett 11. febrúar 2009, þar sem upplýst var að umsókn kæranda hefði verið tekin fyrir af stjórn sjóðsins og verið hafnað.

Með tölvubréfi, dagsettu 2. mars 2009, óskaði kærandi eftir því að umsókn yrði tekin fyrir af hálfu stjórnar sjóðsins. Með bréfi, dagsettu 12. mars 2009, var umsókn kæranda hafnað á ný.

Kærandi óskaði eftir því við kærða með tölvubréfi, dagsettu 3. apríl 2009, að umsókn hans um lán til leiguíbúða yrði tekin fyrir á ný og með henni fylgdi greinargerð vegna rannsóknar og þarfagreiningar á þjónustuíbúðum fyrir aldraða í R og S.

Hinn 29. apríl 2009 var haldinn fundur með aðilum þar sem farið var yfir málið og óskaði kærði eftir frekari gögnum.

Að lokum var kæranda synjað um lán til leiguíbúða í R með bréfi kærða, dagsettu 11. júní 2009, og var send kæra til kærunefndar húsnæðismála í kjölfar þess.

 

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi krefst þess að félagið fái sömu meðhöndlun og að gerðar séu sömu kröfur til þess og annarra leigufélaga sem fengið hafi fyrirgreiðslu kærða vegna lána til leiguíbúða. Kærandi telur að félagið hafi ekki hlotið eðlilega málsmeðferð. Leiðbeininga- og upplýsingaskyldu hafi ekki verið sinnt eðlilega af hálfu kærða. Stjórnendur kærða hafi þurft að óska ítrekað eftir svörum og jafnframt hafi ástæður synjananna verið ófullnægjandi. Kærandi telur að meðalhófsreglu hafi ekki verið gætt og að kærði hafi með framferði sínu  leitast við að tefja málið og gert stjórnendum félagsins erfitt fyrir með því að gefa ekki strax upp öll þau skilyrði sem hafi valdið því að umsókn þeirra væri hafnað.

Þá telur kærandi að við afgreiðslu stjórnar kærða hafi jafnræðis ekki verið gætt varðandi kröfur til úthlutunar í samanburði við önnur félög sem hafi verið úthlutað til á síðastliðnum árum. Stjórnendur kæranda efist um að lögð hafi verið fram ítarleg þarfagreining, markaðsgreining og stefnumótun sveitarfélaga hjá öðrum lántakendum leiguíbúðalána hjá kærða.

Greinir kærandi frá því að félagið sé ekki að fara út í rekstur leiguíbúða fyrir R og það hafi komið skýrt fram að hér sé um nýja búsetumöguleika að ræða fyrir aldraða sem séu ekki og verði ekki í boði á vegum sveitarfélaga. Það hafi komið skýrt fram að markópur félagsins séu brottfluttir R sem ekki hafi átt kost á þjónustuíbúðum í R. Jafnframt íbúar í R 50 ára og eldri sem vilji tryggja sér búsetu þar sem unnt verði að fá alla þá þjónustu sem völ sé á eftir því sem aldur og skert starfsorka færist yfir.

Kærandi telur sig uppfylla öll skilyrði til úthlutunar láns til leiguíbúða og þau skilyrði sem kærði telur kæranda ekki uppfylla, þ.e. að ekki sé næg þörf fyrir leiguíbúðir fyrir aldraða í R, séu ekki byggð á neinum faglegum rökum af hálfu kærða heldur byggist á órökstuddum fullyrðingum.

Kærandi bendir á að R og félagsmálayfirvöld bæjarins hafi í tvígang mælt með og talið þörf á slíkum leiguíbúðum, en kærði hafi talið að túlka megi orð bæjarstjóra R þar sem hann segi: „að sveitarfélagið hafi ekki lokið þarfagreiningu eða stefnumótun á þessu sviði“, þýði það að ekki sé þörf á slíkum íbúðum. Í orðum bæjarstjórans hafi ekkert komið fram sem bendi til að þörfinni sé fullnægt, þvert á móti hafi hann bent á í bréfi sínu til kærða að það hafi orðið vart fjölgunar í R og þörf sé á fleiri búsetuúrræðum.

Kærandi bendir á að kærði hafi tekið fram að „ekki liggi fyrir að A fullnægi öllum skilyrðum til láns frá Íls. Til þess þurfi nýjar íbúðir að vera fullgerðar áður en lán ÍLS sé veitt.“ Kærandi telur að kærði hafi ekki kynnt sér innsend gögn nægjanlega vel því aðeins sé verið að sækja um lán til íbúða sem þegar séu tilbúnar. Kærði hafi ekki lagt sig fram um að senda trúnaðarmann sinn til að meta íbúðirnar eða láta fara fram gæðamat. Þessar íbúðir sem sótt sé lán um til leiguíbúða séu í dag reknar sem íbúðahótel.

 

IV. Sjónarmið kærða

Í greinargerð sinni bendir kærði á að hrun bankakerfisins síðastliðið haust og verulegar efnahagshremmingar sem ekki sjái fyrir endann á kalli á breyttar áherslur við lánveitingar kærða. Það er alveg ljóst að allar áætlanir séu háðar miklu meiri óvissu nú en áður hafði verið og óhjákvæmilegt fyrir kærða að meta nýjar lánsbeiðnir með meiri varfærni, einkum og sér í lagi þar sem óvissa sé um nýtingu íbúða og íbúðamarkaður takmarkaður.

Stjórn kærða hafi vegna þessa almennt hert á skilyrðum við afgreiðslu lánsvilyrða, meðal annars horft til auðra leiguíbúða í viðkomandi sveitarfélagi, afgreiðslum á lánsvilyrðum frestað fram á haust og nýbyggingar sem byrjað hafi verið á eftir 1. janúar 2009 komi ekki til álita.

Bendir kærði á að tvær reglugerðir gildi um lánveitingar kærða til leiguíbúða, annars vegar reglugerð um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur, nr. 873/2001, með síðari breytingum, sem byggir á VIII. kafla. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og hins vegar VIII. kafli reglugerðar um lánaflokka Íbúðalánasjóðs,
nr. 57/2009, sem byggir á 16. gr. laga nr. 44/1998. Umsókn kæranda sé um leiguíbúðalán skv. VIII. kafla reglugerðar nr. 57/2009. Þá vísar kærði til gildandi reglna um umsóknir og afgreiðslu leiguíbúðalána sem birtar séu á heimasíðu sjóðsins.

Kærði mótmælir því að kærandi hafi fengið aðra og verri meðhöndlun en önnur leigufélög. Kjarni málsins sé sá að umsókn kæranda sé ekki sambærileg við neinar aðrar umsóknir þar sem markhópur íbúa kæranda sé að stórum hluta til fólk sem ekki búi í sveitarfélaginu. Væntingar um nýtingu séu að mati stjórnar kærða óraunhæfar og þar með grundvöllur rekstrar fyrirtækisins. Skýrsla um markaðs- og þarfagreiningu fyrrum framkvæmdastjóra um þjónustuíbúðir fyrir aldraða í R eyði ekki óvissunni enda að mati stjórnar ómögulegt að áætla með einhverri vissu um væntanlega nýtingu.

Jafnframt mótmælir kærði því að hann hafi tafið afgreiðslu málsins heldur hafi verið leitast við að afla gagna og stöðug samskipti hafi verið við kæranda eins og gögn málsins beri með sér. Afstaða stjórnar kærða hafi legið þegar fyrir í byrjun febrúar síðastliðnum og hafi verið áréttuð í mars en að ýmsum atriðum beri að hyggja, sbr. reglur stjórnar.

Af bréfi bæjarstjóra R 9. júní 2009 megi ráða að íbúðaúrræði og þjónusta við aldraða sé nú þegar í þokkalegu horfi í sveitarfélaginu.

Ekki liggi fyrir að kærandi fullnægi öllum skilyrðum til láns frá kærða ef til þess kæmi. Til að svo sé þurfi nýjar íbúðir að vera fullgerðar áður en lán kærða sé veitt og kærandi þurfi þar af leiðandi sjálfur að fjármagna þann kostnað. Þá verði íbúðir að standast úttekt trúnaðarmanns kærða og samþykktur kostnaður að rúmast innan hámarksverðs. Íbúðir sem keyptar séu tilbúnar þurfi einnig að standast gæðamat trúnaðarmanns kærða og lánveiting taki mið af markaðsverði sem metið sé af trúnaðarmanni sjóðsins séu íbúðir eldri en 15 ára og jafnan ef kærði telur að kaupverð sé ekki í samræmi við markaðsverð. Þá sé jafnframt gerð krafa um 10% eiginfjárhlutfall félags við lánveitingu.

Að lokum tekur kærði fram að það sé vissulega almennt áhugavert að fjölga úrræðum fyrir aldraða og gera tilraunir með nýjungar í því skyni en slíkt sé kostnaðarsamt og lánveitandi þurfi að vera reiðubúinn að taka verulega áhættu, en kærði sé ekki tilbúinn til þess.

 

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærði vísar synjun sinni til stuðnings til reglugerðar um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur, nr. 873/2001, með síðari breytingum, reglugerðar um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, nr. 57/2009, og reglna um umsóknir og afgreiðslu leiguíbúðalána.

Þrátt fyrir að ekki liggi fyrir í máli þessu skrifleg úttekt trúnaðarmanns kærða þá eru önnur skilyrði sem kærði setur ekki uppfyllt. Þannig liggur ekki fyrir að kærandi uppfylli skilyrði 35. eða 38. gr. reglugerðar nr. 57/2009 eða reglur kærða um umsóknir og afgreiðslu leiguíbúðalána þar sem kærða er heimilt að meta lánshæfi umsækjenda, meðal annars á grundvelli eiginfjárhlutfalls.

Að teknu tilliti til 7. og 9. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, telur kærunefnd að eðlilegt hefði verið ef Íbúðalánasjóður hefði leiðbeint kæranda um að gögn varðandi það hvort hann uppfyllti ákvæði 35. og 38. gr. reglugerðar nr. 57/2009.

Þrátt fyrir ágalla á afgreiðslu kærða telur kærunefnd með vísan til framangreindra sjónarmiða ekki næg efni til að hnekkja því mati kærða sem hann lagði til grundvallar við afgreiðslu á umsókn kæranda um lán til leiguíbúða.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Synjun Íbúðalánasjóðs um lánveitingu sjóðsins til handa A ehf. vegna leiguíbúða í R er staðfest.

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson