Mál nr. 6/2009

Mánudaginn 30. nóvember 2009 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 6/2009:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

B hrl. hefur f.h. A, hér eftir nefndur kærandi, með kæru, dagsettri 11. september 2009, krafist þess að Íbúðalánasjóði, hér eftir nefndur kærði, verði gert að greiða út ÍLS-veðbréf að nafnverði 8.053.391 króna vegna sölu kæranda á fasteigninni X nr. 7 í R.

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 15. september 2009, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með bréfi nefndarinnar, dagsettu 29. september 2009, var Íbúðalánasjóði veittur frekari frestur til að koma á framfæri greinargerð til 12. október 2009. Greinargerð kærða barst með bréfi dagsettu 8. október 2009. Með bréfi nefndarinnar, dagsettu 9. október 2009, var greinargerðin send kæranda til kynningar.

Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dagsettu 23. október 2009, og voru sendar kærða með bréfi nefndarinnar, dagsettu 27. október 2009. Þá óskaði nefndin tvívegis eftir frekari gögnum og skýringum frá Íbúðalánasjóði, annars vegar með bréfi nefndarinnar, dagsettu 23. október 2009 og 3. nóvember 2009. Frekari gögn bárust með símbréfi 27. október 2009 og frekari skýringar með bréfi, dagsettu 9. nóvember 2009, og voru send kæranda til kynningar með bréfi, dagsettu 12. nóvember 2009. Ekki bárust frekari athugasemdir af hálfu aðila málsins.

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi seldi C fasteignina X nr. 7 í R með kaupsamningi, dagsettum 6. maí 2009. C hlaut lánveitingu kærða og var kaupsamningi og veðbréfi þinglýst 11. maí 2009, en þegar kom að því að greiða út ÍLS-veðbréfið voru gerðar athugasemdar af hálfu kærða varðandi markaðsverðmæti eignarinnar. Kærði fékk trúnaðarmann til að verðmeta eignina og var nýtt verðmat tilkynnt kaupanda með bréfi dagsettu 2. júní 2009. Kaupanda var þar með synjað um lánveitingu og tilkynnt að ÍLS-veðbréfið hafi verið afturkallað hjá kærða og að það yrði ekki keypt.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi seldi C umrædda fasteign með kaupsamningi, dagsettum 6. maí 2009. Sama dag hafi verið undirritað af aðilum ÍLS-veðbréf sem hafi verið útbúið af kærða á grundvelli samþykkts kauptilboðs, fyrirliggjandi greiðslumati og öðrum tilheyrandi lánsgögnum.

Kaupverð hafi verið umsamið 20.500.000 krónur, brunabótamat hafi verið 27.220.000 krónur og fasteignamat 14.800.000 krónur. Nýtt fasteignamat sem taki gildi um næstu áramót sé 19.790.000 krónur. Engar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu kærða við afgreiðslu lánsumsóknar.

Kaupsamningi og veðbréfi hafi verið þinglýst og sent kærða til afgreiðslu, en þá fyrst hafi verið gerðar athugasemdir af hálfu kærða sem hafi ákveðið að láta sérstakan trúnaðarmann sinn verðmeta eignina. Niðurstaða hans hafi verið að markaðsverðmæti eignarinnar væri 10.000.000 króna. Það athugast að þegar trúnaðarmaðurinn hafi komið á vettvang hafi verið búið að fjarlægja gólfefni á neðri hæðinni og fjarlægja skápavegg milli herbergja sem hafi verið hluti af endurbótavinnu sem hafi verið hafin eftir gerð kaupsamnings.

Kærandi telur það ámælisvert að samþykkja fyrst sölumálið athugasemdalaust og án nokkurs fyrirvara og síðan þegar samningsskjölin hafi verið undirrituð og þinglýst, þar á meðal veðbréfið sem kærði útbjó, hafi fyrst verið farið að hreyfa athugasemdum. Þessi viðbrögð kærða komi alltof seint fram og hann hafi fyrirgert rétti sínum til athugasemda, enda séu engin svik í tafli og viðskiptin séu milli óskyldra aðila. Þá beri kærði einnig fulla skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af hafi hlotist.

Kærandi telur söluverð í kaupsamningi aðila í samræmi við fasteignamarkað á staðnum. Miðað við upplýsingar um söluverð eigna sé meðalverð á hvern fermetra 161.122 krónur, sbr. yfirlit frá Fasteignamati ríkisins, en fermetraverð á umræddri fasteign sé 104.500 krónur. Í fasteigninni séu tvær íbúðir í þokkalegu ástandi. Því fái ekki staðist að hafna fyrirliggjandi kaupsamningi.

Kærandi hafi lagt í verulegan kostnað vegna málsins, þar á meðal vegna flutnings á þremur veðkröfum, frá Kaupþingi banka hf. og NBI hf. vegna þinglýsingar á kaupsamningi og veðbréfi og vegna sölulauna.

Kærandi mótmælir mati trúnaðarmanns sem röngu og vilhöllu. Ekki verði hjá því litið að sá sem hafi ritað mats- og skoðunarskýrslu í málinu gegni trúnaðarstörfum fyrir kærða.

Kærandi tekur fram að kaupandi vilji að kaupin gangi eftir og í fullu samræmi við gerðan kaupsamning. Kaupandi hafi ráðið verktaka til að gera við og breyta húsinu og hafi lagt í mikinn kostnað við endurbætur og lagfæringar. Sérstaklega sé mótmælt sjónarmiðum og dylgjum kærða um að samningsaðilar hafi gert með sér samning í því skyni að svíkja fé út úr kærða. Aðilar þekkist ekkert og viðskiptin séu eingöngu á viðskiptaforsendum. Seljandi hafi aflétt fyrir kaupin þeim lánum sem ekki hafi verið yfirtekin og hafi því borið verulegan kostnað sem hann hafi ekki fengið endurgreiddan vegna framkomu kærða í máli þessu. Þá hafi þeim gögnum er sýni að verðlagning eignarinnar og kaupverð sé innan verðmarka sem þekkist í R ekki verið hnekkt.

IV. Sjónarmið kærða

Í greinargerð sinni bendir kærði á að í bréfi sínu frá 18. ágúst 2009 sé rakinn ferill málsins, fjallað um kröfur kæranda og ástæðu höfnunar kærða á þeim.

Kjarni málsins sé sá að markaðsverð eignarinnar sé að mati trúnaðarmanns kærða fjarri söluverði kæranda og kærði geti ekki lagt söluverðið til grundvallar lánveitingu. Ákvæði í 2. og 3. mgr. 30. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 402/2009, sé ætlað að taka á málum sem þessu og varna kærða hugsanlegu tjóni.

Mótmælt sé af hálfu kæranda að trúnaðarmaður kærða sé hlutdrægur og starfi þess vegna ekki faglega að matsstörfum sínum. Það séu ekki hagsmunir kærða að eignir séu metnar lægri en eðlilegt markaðsverð teljist vera og þá eftir atvikum markaðsverð eins og næst verði komist með hlutlausu mati fagmanns. Það séu hins vegar augljósir hagsmunir kærða að lánveitingar hans miðist við eðlilegt markaðsverð íbúðar en ekki tvöfalt hærra söluverð.

Eignin sé í „mjög lélegu ástandi“ að mati trúnaðarmanns kærða en ekki í „þokkalegu ástandi“ eins og fram komi í kæru. Þess vegna séu öll viðmið við meðaltöl óraunhæf en um verðmat og ástand eignarinnar vísast nánar í verðmat trúnaðarmanns kærða, dagsett 28. maí 2009. Auk þess sé aðeins ein samþykkt íbúð í húsinu.

Kærði fellst ekki á það sjónarmið að hann sé bundinn af rangri lánveitingu með því að athugasemdir um kaupverð hafi komið of seint fram. Þegar hinn 13. maí hafi kaupanda verið sent bréf þar sem kærði hafi tilkynnt um væntanlegt verðmat og með bréfi, dagsettu 2. júní, sé kaupanda tilkynnt um verðmat trúnaðarmanns og synjað um lánveitingu. Auk þess hefðu forsendur lánveitingarinnar seinna talist rangar hefði kærði getað gjaldfellt lánið samkvæmt lánaskilmálum.

Til frekari skýringar bendir kærði á að kærandi, sem seljandi eignarinnar, hafi hagsmuni af því að kaup gangi eftir í samræmi við kaupsamning aðila þar sem reiknað hafi verið með lánafyrirgreiðslu af hálfu kærða. Þess vegna hafi kærði litið svo á að seljandinn teljist aðili málsins varðandi „leiðréttingu“ kærða á kaupverðinu í samræmi við reglur sjóðsins.

Þá hafi aðilum kaupsamningsins staðið til boða að kærði legði verðmat trúnaðarmanns, að fjárhæð 10.000.000 króna, til grundvallar lánveitingu, þ.e. allt að 80% af verðmatinu, að fullnægðum skilyrðum. Hér sé hins vegar um að ræða áhvílandi lán sjóðsins á eigninni þegar um 8.700.000 krónur þannig að ekki sé rými fyrir nýja lánveitingu að því gefnu að kaupandi yfirtaki áhvílandi lán.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi gerir þá kröfu fyrir kærunefnd húsnæðismála að kærði greiði út ÍLS-veðbréf að nafnverði 8.053.391 króna vegna sölu á fasteigninni X nr. 7.

Í 30. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, er kveðið á um þær reglur sem gilda um matsverð íbúða við afgreiðslu ÍLS-veðbréfa:

1. Matsverð notaðrar íbúðar er kaupverð hennar.
2. Matsverð nýrrar íbúðar er byggingarkostnaður hennar eða kaupverð.
3. Matsverð viðauka við íbúð er kaupverð eða byggingarkostnaður.
4. Matsverð endurbóta er staðfestur framkvæmdakostnaður.

Þá sé Íbúðalánasjóði heimilt að synja um lánveitingu ef:

1. kaupverð telst vera í verulegu ósamræmi við markaðsverð eða fasteignamat íbúðar eða
2. hluti kaupverðs íbúðar er framlag seljanda til kaupanda.

Þá er þess getið í reglugerðinni að í þeim tilvikum sem um getur í a- og b-lið 2. mgr. 30. gr. reglugerðarinnar getur kærði þó falið sérstökum trúnaðarmönnum að meta markaðsverð íbúðar og byggt á því mati.

Kærunefnd húsnæðismála telur að stjórnsýsla Íbúðalánasjóðs í þessu máli hafi verið óhæfilega seinvirk. Jafnframt telur nefndin að unnt hefði verið að komast hjá óþarfa kostnaði ef endurmat stofnunarinnar á eigninni hefði komið fyrr fram, enda bera gögn málsins það með sér að tilefni endurmatsins lá fyrir við framlagningu lánsumsóknar.

Þrátt fyrir framangreindar athugasemdir telur kærunefnd húsnæðismála með vísan til
30. gr. reglugerðar nr. 522/2004 ekki efni til að gera athugasemdir við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kæru A um kröfu þess efnis að kærða verði gert að greiða út ÍLS-veðbréf að nafnverði 8.053.391 króna er hafnað.

Þuríður Jónsdóttir, formaður