Mál nr. 1/2010

Föstudaginn 19. febrúar 2010 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 1/2010:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 5. janúar 2010, krafist þess að Íbúðalánasjóður, hér eftir nefndur kærði, samþykki skuldabréfaviðskipti hennar vegna X nr. 4 í R.

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 6. janúar 2010, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Greinargerð kærða barst með bréfi, dagsettu 20. janúar 2010. Með bréfi nefndarinnar, dagsettu 20. janúar 2010, var greinargerðin send kæranda til kynningar. Með tölvubréfi kærunefndar, dagsettu 1. febrúar 2010, til kærða var óskað eftir viðmiðunarreglum um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara. Vinnureglur bárust nefndinni með tölvupósti 4. febrúar 2010 og voru sendar kæranda til kynningar með bréfi nefndarinnar, dagsettu 5. febrúar 2010. Ekki bárust frekari athugasemdir frá kæranda.

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sótti um lán til kaupa á íbúð að X nr. 4 í R. Kaupverð var 23.500.000 krónur, eigið fé 4.700.000 krónur og lán hjá kærða 18.800.000 krónur. Kærði synjaði kæranda um lán þar sem skattframtal skýrði ekki tilurð skuldabréfs sem tilgreint var sem eigið fé sem hafi jafnframt verið óveðtryggt en kærði tekur slík bréf almennt ekki gild. Við þetta vildi kærandi ekki una og leitaði því atbeina kærunefndar húsnæðismála.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi upplýsir að hann hafi gert kauptilboð í eignina X nr. 4 í R upp á 23.500.000 krónur sem skyldi greiðast með skuldabréfi frá þriðja aðila upp á 4.700.000 krónur sem hafi borið 9,6% vexti og skyldi greiðast á fjórum árum, auk andvirði láns frá kærða upp á 18.800.000 krónur. Kaupandi hafi verið tilbúinn að taka bæði bréfið og andvirði lánsins sem greiðslu. Kærði hafi neitað að taka skuldabréfið til greina sem staðfestingu á eigið fé.

IV. Sjónarmið kærða

Kærði bendir á að hinn 20. ágúst 2009 hafi kærandi lagt fram umsókn um lán til kaupa á umræddri íbúð. Kaupverð hafi verið tilgreint 22.500.000 krónur, eigið fé sagt 4.500.000 krónur og ætlað lán hjá kærða 18.000.000 króna. Kaupanda hafi ekki tekist að sýna fram á eigið fé sitt og maka, samtals 4.500.000 krónur og hafi afturkallað umsóknina 9. desember 2009.

Hinn 3. desember 2009 hafi kærandi lagt aftur fram umsókn um kaup á sömu eign og nú hafi kaupverð verið tilgreint 23.500.000 krónur, eigið fé 4.700.000 krónur og ætlað lán hjá kærða 18.800.000 krónur. Eigið fé hafi verið tilgreint óveðtryggt skuldabréf útgefið þann 6. júlí 2009 að fjárhæð 4.700.000 krónur þar sem kröfuhafinn hafi verið kærandi en skuldari B ehf. Þar sem skattframtal kæranda hafi ekki skýrt tilurð skuldabréfsins og ekki legið fyrir aðrar upplýsingar í þá veru hafi umsókn kæranda verið hafnað. Jafnframt hafi kæranda verið bent á verulegt ósamræmi milli kaupverðs og fasteignamats sem gæti leitt til þess að verðmat trúnaðarmanns kærða yrði lagt til grundvallar lánveitingu.

Í fyrri lánsumsókn frá 20. ágúst 2009 hafi kærandi ekki getað sýnt fram á peningaeign sem sögð hafi verið 4.500.000 krónur. Samkvæmt seinni umsókninni frá 3. desember 2009 hafi eigið fé verið sagt 4.700.000 krónur skuldabréf sem hafi verið gefið út 6. júlí 2009 en þeirrar eignar að engu getið við fyrri lánsumsókn.

Kærði taki almennt ekki gild óveðtryggð skuldabréf ein og sér sem eigið fé þar sem slíkir gerningar geti hæglega verið málamyndagerningar.

Kærði telur að ekki hafi verið gerð fullnægjandi grein fyrir greiðslugetu og hafi því synjað um lánveitingu skv. 18. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi gerir þá kröfu fyrir kærunefnd húsnæðismála að Íbúðalánasjóður samþykki skuldabréfaviðskipti hennar vegna X nr. 4 í R. Kærði telur hins vegar að ekki hafi verið gerð fullnægjandi grein fyrir greiðslugetu og synjaði því um lánveitingu skv. 18. gr. laga nr. 44/1998. Auk þess hafi skattframtal ekki skýrt tilurð skuldabréfs sem tilgreint var sem eigið fé sem hafi jafnframt verið óveðtryggt en kærði tekur slík bréf almennt ekki gild.

Í 18. gr. laga nr. 44/1998 kemur fram að um skilyrði þess að Íbúðalánasjóður samþykki lánveitingu til umsækjanda fari eftir viðmiðunarreglum sem stjórn sjóðsins setur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara. Séu þau skilyrði ekki uppfyllt er sjóðnum heimilt að synja um lánveitingu.

Samkvæmt framangreindu ákvæði fer kærði eftir vinnureglum við mat á greiðslugetu lántaka þar sem eigið fé er í formi skuldabréfa. Í reglunum segir meðal annars að sé viðkomandi skuldabréf milli kaupanda og seljanda og með veði í því húsnæði sem verið er að kaupa og innan 100% veðmarka, þá sé það tekið gilt sem eigið fé svo framarlega sem greiðslukjör séu eðlileg og bréfinu þinglýst á eignina. Umrætt skuldabréf hafi hins vegar verið óveðtryggt.

Með vísan til framangreinds telur kærunefnd húsnæðismála ekki efni til að gera athugasemdir við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um að samþykkja ekki skuldabréfaviðskipti A, vegna X nr. 4 í R, er staðfest.

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson