Mál nr. 5/2010

Þriðjudaginn 25. maí 2010 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 5/2010:

A ehf.

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

B, f.h. A ehf., hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dagsettri 3. mars 2010, krafist þess að Íbúðalánasjóður, hér eftir nefndur kærði, veiti tímabundna yfirtöku láns sem hvílir á X nr. 23 á X nr. 31 án bankaábyrgðar.

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 3. mars 2010, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Greinargerð kærða barst með bréfi, dagsettu 17. mars 2010. Með bréfi nefndarinnar, dagsettu 18. mars 2010, var greinargerðin send kæranda til kynningar. Frekari gögn bárust frá kæranda 22. mars 2010 sem voru send kærða með bréfi nefndarinnar, dagsettu 22. mars 2010. Þá bárust frekari gögn frá kærða með tölvupósti, dagsettum 21. apríl 2010. Loks bárust frekari skýringar frá kæranda með bréfi hans, dagsettu 27. apríl 2010, sem send voru kærða til kynningar með bréfi nefndarinnar, dagsettu 4. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Hinn 5. nóvember 2008 var gerður kaupsamningur um X nr. 23 þar sem D ehf. voru kaupandi og kærandi var seljandi. Í desember 2009 var orðið ljóst að D ehf. væru á leið í greiðsluþrot, en kaupsamningsins var þá ekki efndur að fullu. Aðilar urðu sammála um að fallið yrði frá kaupunum. Kærði samþykkti þessa ráðstöfun, þó ekki skriflega, en þegar hann krafðist þess að fá bankaábyrgð vegna yfirtöku kæranda á áhvíldandi veðskuldum á X nr. 23 féllst kærandi ekki lengur á þessa ráðagerð vegna aukins kostnaðar sem bankaábyrgð hefur. Unnið var þá að því að rifta kaupsamningnum. Kærði samþykkti þessa breytingu, þó ekki skriflega, en þegar hann krafðist þess að fá bankaábyrgð vegna yfirtökunnar féll A ehf. frá því að rifta samningnum vegna aukins kostnaðar sem fylgdi því að leggja fram bankaábyrgð. Þá var kannað hvort mögulegt væri fyrir kæranda að fá tímabundna yfirtöku á láninu og losna þannig við leggja fram bankaábyrgð. Kærandi kveðst hafa fengið vilyrði fyrir því hjá kærða en við það hafi ekki verið staðið.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að 5. nóvember 2008 hafi verið gerður kaupsamningur um X nr. 23 þar sem D ehf. voru kaupandi og kærandi var seljandi.

Í desember 2009 hafi verið ljóst að D ehf. væru á leið í greiðsluþrot og við hafi blasað að félagið færi í þrot. Stefndi í að þetta yrði þess valdandi að kærandi yrði af lokagreiðslu samkvæmt framangreindum kaupsamningi og líklega hefði kærði sem aðalveðhafi þurft að kaupa eignina á nauðungaruppboði. Þá hafi komið upp sú hugmynd að framangreindum kaupsamningi yrði rift og hafi verið unnið að því. Kærði hafi samþykkt þessa breytingu en þegar hann krafðist þess að fá bankaábyrgð vegna yfirtökunnar hafi kærandi fallið frá því að rifta samningnum vegna mikils aukins kostnaðar sem hafi fylgt því að leggja fram bankaábyrgð. Við nánari skoðun málsins að hálfu fasteignasala var það lagt til að mögulegt væri fyrir kæranda að fá tímabundna yfirtöku á láninu og losna þannig við leggja fram bankaábyrgð.

Grunnforsendur framangreindrar riftunar voru því þær að kæranda væri heimilt að fá frá kærða tímabundna yfirtöku lánsins í eitt ár með möguleika á árs framlengingu ef ekki gengi að ljúka söluferli eignarinnar á þeim tíma. Skilyrði fyrir þessu var þó að lánum D ehf. við kærða yrði komið í full skil, en þau hafi á þessum tíma verið komin í nokkur vanskil. Þetta fyrirkomulag hafi fasteignasalinn fengið staðfest í janúar 2010 frá kærða.

Ein af meginforsendum þessa samkomulags hafi verið að fyrir lá tilboð um skipti á X nr. 23 og íbúðar að Z nr. 5 í R, en eigendur þeirrar íbúðar hafi óskað eftir að fá lán sitt hjá Arion banka (að kröfu bankans) flutt yfir á X nr. 23. Þessi tilhögun hafi verið gerð ljós fyrir kærða og sú tillaga gerð að lánið yrði flutt yfir á X nr. 31 sem sé endi raðhúsalengjunnar sem sé öll í eigu kæranda og séu X nr. 23 hluti af þeirri raðhúsalengju en að það hafi þó ekki breytt því að um tímabundna yfirtöku væri að ræða vegna riftunar kaupsamnings. Starfsfólk kærða hafi talið að ekkert mælti á móti þessu en hafi eingöngu óskað eftir þinglýstum gögnum og að lánum væri komið í skil áður en lánið yrði flutt.

Á þessum forsendum hafi kærandi samþykkt að ganga til riftunar á upphaflegum kaupsamningi við D ehf. og með því bjarga kærða frá því að kaupa eignina á nauðungarsölu og fá uppgreidd um sjö mánaða vanskil D ehf.

Samkomulag hafi verið gert um riftun á kaupsamningi milli kæranda og D ehf. á grundvelli þessara forsendna en þegar það var frágengið hafi komið í ljós að kærði myndi þvert á gefin loforð krefjast bankaábyrgðar vegna yfirtöku kæranda á láninu sem hafi verið áhvílandi á eigninni með tilheyrandi kostnaði.

IV. Sjónarmið kærða

Kærði bendir á að ferill málsins hafi verið sá að 22. ágúst 2008 hafi kærandi selt þeim C og B raðhúsið X nr. 23. Hinn 5. nóvember 2008 hafi fyrirtækið D ehf. komið í stað C og B en fyrirtækið sé í þeirra eigu, sbr. viðauka við kaupsamning. Hinn 28. janúar 2010 hafi kærandi selt þremur einstaklingum X nr. 23 og 2. febrúar 2010 hafi kaupsamningi milli kæranda og D ehf. verið rift. Daginn eftir hafi kærandi sótt um tímabundna yfirtöku og 5. febrúar 2010 sótt um veðlánaflutninginn.

Samkvæmt 11. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf, nr. 522/2004, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 402/2009, er lánveiting til byggingaraðila háð því skilyrði að hann leggi fram ábyrgð frá viðurkenndri fjármálastofnun, þ.e. bankaábyrgð.

Þegar kærandi hafi sótt um veðlánaflutning, sbr. framangreinda 11. gr., hafi hann í raun verið að sækja um ótímabundna yfirtöku á láni og það sé álit kærða að honum beri sem öðrum að fullnægja skilyrðum um slík lán til byggingaraðila.

Það að kærandi hafi áður fengið heimild til tímabundinnar yfirtöku lánsins þar sem ekki hafi verið gerð krafa um bankaábyrgð eigi ekki að gera kæranda betur settan við lánabreytingu síðar. Tímabundin yfirtaka lána sé byggð á öðrum forsendum en veðlánaflutningur, sbr. 11., 17. og 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum.

Þrátt fyrir að synja hefði mátt kæranda um heimild til veðlánaflutnings, þar sem tímabundin yfirtaka sé takmörkunum háð, hafi kæranda staðið til boða að flytja lánið en þá að sjálfsögðu að fullnægðum skilyrðum sem gildi um veðlánaflutning, sbr. synjunarbréf kærða dagsett 22. febrúar 2010.

Stjórn kærða hafi gert sérstaka samþykkt þann 3. apríl 2008 sem gildi um veðlánaflutning nýbyggingarlána lögaðila þar sem skýrt sé kveðið á um kröfu um bankaábyrgð. Um frekari rökstuðning vísast í synjunarbréf dagsett 22. febrúar 2010.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi gerir þá kröfu fyrir kærunefnd húsnæðismála að kærði veiti tímabundna yfirtöku láns sem hvílir á X nr. 23 á X nr. 31 án þess að krefjast bankaábyrgðar.

Þegar umsókn kæranda barst kærða var í gildi reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, og er 11. gr. hennar svohljóðandi:

Lánveiting til byggingaraðila er háð því skilyrði að hann leggi fram ábyrgð frá viðurkenndri fjármálastofnun. Ábyrgðin verður að gilda þar til væntanlegur íbúðarkaupandi, sem Íbúðalánasjóður samþykkir, yfirtekur ÍLS-veðbréfið. Falli ábyrgð niður er heimilt að gjaldfella lánið.

Kærunefnd húsnæðismála telur með vísan til framangreinds ákvæðis reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum, ekki efni til að gera athugasemdir við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um tímabundna yfirtöku láns án bankaábyrgðar vegna A ehf. er staðfest.

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson