Mál nr. 7/2010

25.5.2010

Þriðjudaginn 25. maí 2010 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 7/2010:

A ehf.

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

B hrl., fyrir hönd A ehf., hér eftir nefnt kærandi, hefur með kæru, dagsettri 31. mars 2010, móttekinni 7. apríl 2010, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dagsettri 29. mars 20101, þar sem kæranda var synjað um afléttingu bankaábyrgðar vegna kaupa A ehf. á íbúð 203 á X nr. 3 í R.

 

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 9. apríl 2010, óskaði kærunefnd húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá kærða, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Greinargerð kærða barst með bréfi, dagsettu 23. apríl 2010. Með bréfi kærunefndar, dagsettu 26. apríl 2010, var greinargerðin send kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með símbréfi, dagsettu 28. apríl 2010, og voru sendar kærða til kynningar með bréfi nefndarinnar, dagsettu 29. apríl 2010.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sótti um afléttingu bankaábyrgðar með bréfi, dagsettu 20. janúar 2010. Með bréfi kærða, dagsettu 29. mars 2010, var kæranda synjað um afléttinguna. Kærandi skaut því málinu til kærunefndar húsnæðismála.

 

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir þá ákvörðun kærða að synja um afléttingu bankaábyrgðar vegna íbúðar 203 á X nr. 3 í R.

Kærandi bendir á að samkvæmt 18. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, heimili stjórn sjóðsins að setja reglur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara. Umrædd ákvörðun um bankaábyrgð hafi falið í sér að meta ekki greiðslugetu skuldara eða veðhæfni eigna heldur að lána á allt öðrum grundvelli en 18. gr. geri ráð fyrir. Slíkt hafi ekki verið á valdi stjórnar kærða.

Loks bendir kærandi á að hlutverk kærða sé að veita lán gegn veði í fasteignum. Kærði hafi ekki heimild til að hætta að greiðslumeta á framangreindum forsendum og krefjast bankaábyrgðar.

 

IV. Sjónarmið kærða

Kærði bendir á að sjóðurinn sé sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins skv. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 44/1998 og teljist vera stjórnvald samkvæmt 2. gr. laga nr. 33/1944.

Þá bendir kærði á að hlutverk stjórnar kærða sé að setja reglur um veðhæfni og greiðslugetu skuldara skv. 18. gr. laga nr. 44/1998 og hafi kærði litið svo á að krafa um bankaábyrgð byggingaraðila falli þar undir enda sé grundvallartilgangur ábyrgðar að styrkja stöðu skuldara sem greiðanda og forða kærða frá tjóni þegar greiðslugeta sé ekki fyrir hendi. Hvers eðlis reglurnar séu, hvernig hvenær þeim sé beitt sé háð ákvörðun stjórnar kærða og mati stjórnar á aðstæðum og öryggi lánveitinga á hverjum tíma.

Að lokum bendir kærði á að þetta lögbundna vald stjórnarinnar verði ekki að mati sjóðsins takmarkað af ráðherra með reglugerðarákvæði.

Vísar kærði að öðru leyti til bréfs síns, dagsetts 29. mars 2010.

 

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk kærunefndar húsnæðismála er að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Þegar umsókn kæranda barst kærða með bréfi dagsettu 25. apríl 2008 var 11. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, ekki í gildi, en hún hafði verið felld brott með reglugerð nr. 300/2006 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004. Ákvæði um skilyrði þess að bankaábyrgð sé lögð fram með beiðni um lán var sett aftur í reglugerð nr. 402/2009 sem birtist í Stjórnartíðindum 24. apríl 2009 og er svohljóðandi:

Lánveiting til byggingaraðila er háð því skilyrði að hann leggi fram ábyrgð frá viðurkenndri fjármálastofnun. Ábyrgðin verður að gilda þar til væntanlegur íbúðarkaupandi, sem Íbúðalánasjóður samþykkir, yfirtekur ÍLS-veðbréfið. Falli ábyrgð niður er heimilt að gjaldfella lánið.

 

Jafnframt kemur fram í 3. mgr. reglna Íbúðalánasjóðs um lán til byggingaraðila að gerð sé krafa um bankaábyrgð viðskiptabanka. Þá skal ábyrgðin ná til greiðslu lánsins og gilda þar til lánið verður greitt upp eða Íbúðalánasjóður hefur samþykkt nýjan skuldara að láninu við eigendaskipti fasteignarinnar. Þrátt fyrir að stjórn Íbúðalánasjóðs hafi tekið ákvörðun 21. febrúar 2008 um að krefjast bankaábyrgðar að nýju þá ber að líta til þess að það ákvæði var ekki birt í reglugerð fyrr en 24. apríl 2009.

Samkvæmt gögnum málsins barst umsókn kæranda 25. apríl 2008 eða áður en reglugerð nr. 402/2009 tók gildi 24. apríl 2009 en Íbúðalánasjóður tók ákvörðun eftir þann tíma eða 5. júní 2009.

Í ljósi þeirrar meginreglu að hvorki sé heimilt að beita ákvæðum laga eða reglugerða afturvirkt verður því í úrskurði þessum byggt á ákvæðum reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðaveðbréf sem í gildi voru þegar sótt var um umrætt lán til Íbúðalánasjóðs eða fyrir gildistöku reglugerðar nr. 402/2009.

Ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs um synjun um lánveitingu sjóðsins án bankaábyrgðar er felld úr gildi. Kærunefnd húsnæðismála beinir því til Íbúðalánasjóðs að taka ákvörðun á grundvelli þeirra laga og reglugerða sem í gildi voru þegar upphafleg umsókn barst frá kæranda.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Hin kærða ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs um synjun um lánveitingu til A ehf. vegna kaupa á íbúð 203 á X nr. 3 í R er felld úr gildi.

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson