Eldri úrskurðir og álit kærunefndar húsnæðismála
Mál nr. 11/2001
X og Y gegn Íbúðalánasjóði
Þriðjudaginn 21. maí 2002 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 11/2001:
X og Y
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R :
X og Y til heimilis að Z hafa með kæru, dags. 20. nóvember 2001, skotið til kærunefndar húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 20. september 2001 að draga frá dæmdan afslátt að upphæð 3.000.000 kr., sbr. dóm Hæstaréttar frá
16. mars 2000 þegar áhvílandi veðkröfur sjóðsins voru afskrifaðar. Fasteigninni sem var í eigu kærenda var fargað vegna veggjatítlna og var af því tilefni óskað eftir afskriftum af veðkröfum Íbúðalánasjóðs, sbr. 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög
nr. 77/2001.
Kæra barst til kærunefndar húsnæðismála löngu eftir að lögbundinn kærufrestur var útrunninn, sem er fjórar vikur, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998, sbr. 1. gr. laga nr. 77/2001. Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 21. september 2001, var ranglega bent á að kærufrestur væri tveir mánuðir og ákvað því nefndin að víkja frá lögbundnum kærufresti, þar sem um mistök var að ræða hjá Íbúðalánasjóði.
Fyrir nefndinni liggja vinnureglur Íbúðalánasjóðs vegna afskrifta veðkrafna þegar veð hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum, sem samþykktar voru á fundi Íbúðalánasjóðs 20. september 2001 og sömu reglur endurskoðaðar, sem samþykktar voru á fundi Íbúðalánasjóðs hinn 4. janúar 2002.
I. Málsmeðferð
Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð Íbúðalánasjóðs, sem barst 2. apríl 2002. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana. Athugasemdir bárust nefndinni 25. apríl 2002.
Kærunefnd húsnæðismála tók mál þetta fyrir á fundum sínum 17. desember 2001,
11. mars 2002, 8. maí 2002 og í dag.
II. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur keyptu um haustið 1996 járnklætt timburhús, sem byggt var árið 1927. Sumarið 1997 kom í ljós að húsið var haldið stórfelldum galla, þar sem veggjatítlur höfðu hreiðrað um sig í innviðum hússins og valdið stórfelldum skemmdum á því. Kærendur höfðu lagt í umtalsverðan kostnað við breytingar á húsinu á þessum tíma, eða um 1.582.000 kr. samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna. Að mati dómkvaddra matsmanna í desember 1997 mátti ætla að kostnaður við útrýmingu bjöllunnar næmi meira en þriðjungi af umsömdu verði fasteignarinnar, sem var rúmlega 8.200.000 kr. Húsið var flutt í burtu og því fargað hinn 6. mars 1999, samkvæmt ákvörðun kærenda, en nýtt timburhús var reist á hinum steinsteypta kjallara. Eru kærendur að ljúka við byggingu þess húss. Kærendur fengu fjárstuðning frá opinberum aðilum og almenningi til að reisa húsið að nýju. Engar bætur fengust vegna húseigenda-, brunabóta- eða viðlagatryggingar. Þar sem seljandi hússins kom ekki til móts við kröfur kærenda vegna þessa leituðu kærendur til dómstóla og kröfðu seljanda um skaðabætur eða afslátt vegna gallans. Í dómi héraðsdóms Reykjaness frá 26. maí 1999 er talið að ekki væri unnt að fullyrða að seljandi hafi vitað eða mátt vita af meindýrinu og voru því ekki talin skilyrði til þess að kæranda verði dæmdar skaðabætur samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Hins vegar var talið að kærandi eigi rétt til afsláttar samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1992, þar sem um leyndan galla væri að ræða. Hæstiréttur staðfesti dóm héraðsdóms hinn 16. mars 2000, en taldi afslátt af kaupverði hæfilega ákveðinn 3.000.000 kr.
Kærendur rituðu bréf til Íbúðalánasjóðs, dags. 27. júlí 2001, þar sem m.a. kemur fram að í ljósi þess að lög nr. 77/2001 hafi tekið gildi, þar sem Íbúðalánasjóði er gert kleift að afskrifa veðkröfur sínar í tilfellum þar sem íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum er óskað eftir að þær veðkröfur sem hvíli á fasteigninni verði afskrifaðar að fullu. Áður en lögin tóku gildi hafði Íbúðalánasjóður samþykkt frestun greiðslna á þeim lánum sem hvíldu á fasteigninni. Um er að ræða tvö húsbréf sem hvíla á eigninni.
Íbúðalánasjóður svaraði erindinu með bréfi, dags. 21. september 2001, en þar kemur m.a. fram að erindi kærenda hefði verið lagt fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs 20. september 2001 og tók stjórnin þá ákvörðum með vísan til 2. mgr. 47. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998, sbr. 3. gr. laga nr. 77/2001 og vinnureglu sjóðsins að verða við ósk kærenda að því leyti sem tildæmdar greiðslur frá fyrri eiganda hússins til þeirra duga ekki til greiðslu áhvílandi veðkrafna. Þannig var samþykkt að fella niður hluta af kröfum sjóðsins eða nánar tiltekið 1.545.387 kr. miðað við stöðu lánanna þann dag. Tala þessi er fundin með því að draga þær greiðslur sem voru tildæmdar úr hendi fyrrverandi eiganda hússins, frá áhvílandi veðkröfum Íbúðalánasjóðs á eigninni.
Þessari ákvörðun Íbúðalánasjóðs skutu kærendur til kærunefndar húsnæðismála.
III. Sjónarmið kærenda
Upplýsingar um afstöðu kærenda eru byggðar á kæru, dags. 20. nóvember 2001, og athugasemdum, dags. 25. apríl 2002. Í kæru kemur m.a. fram að kærendur fari fram á að Íbúðalánasjóður afskrifi algerlega þær veðkröfur sem hvíla á húsinu, en ekki að hluta. Kærendur telja að Íbúðalánasjóður mistúlki ákvæði 2. mgr. 47. laga um húsnæðismál nr. 44/1998, sbr. 3. gr. laga nr. 77/2001 í vinnureglum sínum. Kærendur telja þar sem þeim var dæmdur afsláttur en ekki skaðabætur hefði ekki átt að draga frá afskrift og telja að frádráttur Íbúðalánasjóðs fái ekki staðist. Kærendur telja að bætur komi einungis frá tryggingafélögum og opinberum sjóðum, en ekki sé rétt að skilgreina afslátt af kaupverði sem viðurkennda bótagreiðslu. Í þessu tilviki telja kærendur að um engar bætur hafi verið að ræða, hvorki frá tryggingafélögum né af hálfu hins opinbera og telja þau það viðurkennda staðreynd í allri málsmeðferðinni, bæði af hálfu héraðsdóms Reykjaness og Hæstaréttar Íslands, sem og hjá öðrum opinberum aðilum sem að þessu máli komu, þ.m.t. Skattstjóranum í Reykjanesumdæmi, Bjargráðasjóði og stjórnendum Hafnarfjarðarbæjar. Kærendur benda á að þeim hafi verið veittir styrkir og efnt til landssöfnunar til styrktar endurbyggingar nýs húss, sem samanlagt hafi dugað upp í um þriðjung þess kostnaðar.
Kærendur óska leiðréttingar á útreikningi Íbúðalánasjóðs þannig að afskriftin komi að fullu til afgreiðslu, en ekki að hluta.
IV. Sjónarmið varnaraðila
Kærunefnd húsnæðismála barst greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar með bréfi, dags. 2. apríl 2002. Með bréfinu fylgdi bréf Gunnhildar Gunnarsdóttur, hdl., til sjóðsins þar sem fram kom tillaga að afgreiðslu beiðni kæranda um afskriftir veðkrafna. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að Íbúðalánasjóður leggi ekki þann skilning í orðið bætur í lagagreininni að þar sé eingöngu átt við skaðabætur eða tryggingabætur. Að mati sjóðsins koma þarna til álita allar greiðslur eða afsláttur sem eigandi fær eða kann að fá sem bætur vegna tjónsins. Tilgangur greinarinnar sé ekki sá að sjóðurinn bæti tjón eiganda heldur að fella niður veðkröfur sjóðsins eða hluta af kröfunum þegar eign eyðileggst og engar eða takmarkaðar bætur fást. Styrkir komi hinsvegar ekki til álita enda eru styrkir eða söfnunarfé oft tilkomnir jafnhliða vegna félagslegra aðstæðna tjónþola. Íbúðalánasjóður líti vegna þessa svo á að ekki sé eðlismunur á bótum í þessu samhengi, hvort þær eru greiddar sem afsláttur af kaupverði eða sem skaðabætur, enda er forsenda þess lagatæknileg. Uppgjör hafi miðast við stöðu lána hinn 21. september 2001, sem voru þá samtals 4.545.387 kr. og hafi því verið afskrifað 1.545.387 kr., en frá hafi verið dregið þær 3.000.000 kr. sem dæmdar voru í Hæstarétti.
V. Niðurstaða
Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál, sbr. 2. gr. breytingalaga, nr. 77/2001, og II. kafla reglugerðar nr. 459/1999.
Mál þetta varðar þá kröfu kærenda að Íbúðalánasjóður afskrifi að fullu þær veðkröfur sem hvíla á fasteigninni. Fasteignin sem stóð að veði fyrir kröfunum eyðilagðist af óviðráðanlegum orsökum, þ.e. vegna veggjatítlna. Íbúðalánasjóður taldi að draga ætti frá afskrift þann afslátt sem kærendum var dæmdur í Hæstarétti að upphæð 3.000.000 kr. Kærendur óska eftir leiðréttingu á þessum útreikningi Íbúðalánasjóðs og telja að ekki eigi að draga dæmdan afslátt frá afskrift.
Með gildistöku laga, nr. 77/2001, um breytingu á lögum húsnæðismál hinn 31. maí 2001 var stjórn Íbúðalánasjóðs gert kleift að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins í sérstökum tilvikum, svo sem þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum og eigandi hennar hefur ekki fengið bætur eða bætur hafa ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Í greinargerð með frumvarpinu er tekið fram að með óviðráðanlegum orsökum sé m.a. átt við tjón af völdum veggjatítlna. Í nefndaráliti félagsmálanefndar um téð frumvarp kemur m.a. fram að hér sé um að ræða afskriftarheimild stjórnar Íbúðalánasjóðs sem eigi við um mjög sérstök tilvik. Þar kemur m.a. fram að ákvæðið nái ekki til tjóns sem þriðja aðila er skylt að bæta íbúðareiganda. Kærunefnd húsnæðismála telur að lagaákvæðið sé erfitt í framkvæmd og óskýrt. Hvorki komi fram í lagaákvæðinu sjálfu né í lögskýringargögnum hvernig löggjafinn hafi hugsað framkvæmd ákvæðisins. Einnig eru vinnureglur Íbúðalánasjóðs sem samþykktar voru á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs þann 20. september 2001 óskýrar og ekki lagaákvæðinu til fyllingar. Vinnureglurnar taki sem dæmi ekki á því hvernig eigi að kanna hvaða bætur dragist frá og við hvaða tíma eigi að miða við.
Óumdeilt er í málinu að fasteignin eyðilagðist vegna veggjatítlna og hafa gengið dómar bæði í héraðsdómi Reykjaness hinn 26 maí 1999 og í Hæstarétti Íslands hinn 16. mars 2000 vegna tjónsins. Annar kærandi, höfðaði mál gegn seljanda hússins og krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna þessa leynda galla á húsinu. Í dómi héraðsdómi Reykjaness kemur fram að ekki þótti unnt að fullyrða að seljandi hafi vitað eða mátt vita af meindýrinu og voru því ekki skilyrði til að dæma kæranda skaðabætur samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Hins vegar var talið að kærandi ætti rétt til afsláttar samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, þar sem um leyndan galla væri að ræða. Var afsláttur ákveðinn hæfilegur 3.210.000 kr. Dómur héraðsdóms var staðfestur í Hæstarétti hinn 16. mars 2000, en afsláttur talinn hæfilegur að upphæð 3.000.000 kr.
Kærendur leituðu til Íbúðalánasjóðs eftir dóm Hæstaréttar hinn 16. maí 2000 og breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 sem tók gildi 31. maí 2001, sbr. lög nr. 77/2001 og óskuðu eftir að áhvílandi húsbréf á fasteigninni yrðu afskrifuð að fullu. Íbúðalánasjóður hafnaði því og dró frá 3.000.000 kr. sem var dæmdur afsláttur af kaupverði í Hæstarétti.
Kærunefnd húsnæðismála telur með vísan til meginregla skaðabótaréttar og til þess lagaákvæðis sem heimilar Íbúðalánasjóði að afskrifa veðkröfur sínar að þegar einstaklingar verði fyrir fjárhagslegu tjóni eins og þessu, þ.e. að fasteign sem stendur fyrir veði eyðileggst af óviðráðanlegum orsökum verði að miða verði við þá meginreglu að tjón verði ekki ofbætt. Verður að hafa þá meginreglu í huga þegar 2. mgr. 47. gr., sbr. 3. gr. laga nr. 77/2001 er túlkuð. Í þessu tilfelli þykir eðlilegt að miða við kaupverð fasteignar og kostnað vegna endurbóta, sem hefði væntanlega leitt til hærra fasteignaverðs. Ef Íbúðalánasjóður hefði afskrifað veðkröfu sína að fullu hefði tjón kærenda verið ofbætt miðað við framangreint. Í 2. mgr. 47. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998, sbr. 3. gr. laga nr. 77/2001 er kveðið á um að Íbúðalánasjóði sé heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum og eigandi hefur ekki fengið bætur eða bætur hafa ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Kærunefnd húsnæðismála telur að hugtakið bætur í þessum skilningi eigi ekki einungis við um skaðabætur í lagalegum skilningi eða bætur frá tryggingarfélögum, heldur að miða eigi við að tjónþoli fái fjárhagslegt tjón sitt bætt hvort sem það er t.d. með afslætti af kaupverði eða frá opinberum sjóðum, líkt og Bjargráðasjóði. Þessu til stuðnings er einnig vísað til nefndarálits félagsmálanefndar með frumvarpi til breytingar á lögum um húsnæðismál sem urðu að lögum nr. 77/2001, en þar kemur fram að ákvæðið nái ekki til tjóns sem þriðja aðila er skylt að bæta íbúðareiganda og myndi afsláttur af kaupverði falla undir þann skilning.
Kærunefnd húsnæðismála lítur svo á að kanna verði tjón kæranda í heild sinni á núvirði og meta það heildstætt. Taka verði tillit til kaupverðs fasteignarinnar á núvirði og einnig endurbóta. Eftir að húsinu hafði verið fargað stóð eftir grunnur og sökklar. Einnig þurfi að taka tillit til styrkja og framlaga frá opinberum aðilum. Þetta þurfi að meta heildstætt og reikna út hvert tjónið er og hvaða bætur kærendur hafi fengið þegar beiðni um afskrift er lögð fram. Í ljósi grófs mats í þessu máli telur kærunefnd húsnæðismála að kærendur hafi með afskrift Íbúðalánasjóðs fengið tjón sitt bætt. Í ljósi þeirrar niðurstöðu telur kærunefnd húsnæðismála að staðfesta beri ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 21. september 2001 og kemst að þeirri niðurstöðu að ef Íbúðalánasjóður hefði afskrifað veðkröfur sem hvíldu á fasteigninni, að fullu, hefði það leitt til þess að tjón kærenda hefði verið ofbætt. Kærunefnd húsnæðismála telur því að stjórn Íbúðalánasjóðs hafi í máli þessu staðið eðlilega að því að beita afskriftarheimild sinni skv. 2. mgr. 47. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998, sbr. 3. gr. laga nr. 77/2001.
Með vísan til framanritaðs staðfestir kærunefnd húsnæðismála ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs frá 21. september 2001.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Kærunefnd húsnæðismála gerir ekki athugasemdir við ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs frá 21. september 2001.
Þuríður Jónsdóttir formaður
Ástráður Haraldsson
Vífill Oddsson
