Eldri śrskuršir og įlit kęrunefndar hśsnęšismįla
Mįl nr. 5/2002
X gegn Ķbśšalįnasjóši
Föstudaginn 6. september 2002 var į fundi kęrunefndar hśsnęšismįla tekiš fyrir mįl
nr. 5/2002:
X
gegn
Ķbśšalįnasjóši
og kvešinn upp svohljóšandi
Ś R S K U R Š U R :
Z hefur fyrir hönd X, meš kęru, dags. 26. mars 2002, skotiš til kęrunefndar hśsnęšismįla synjun Ķbśšalįnasjóšs frį 1. mars 2002 į erindi kęranda žar sem žess er óskaš aš Ķbśšalįnasjóšur falli frį gjaldfellingu lįns og heimili X aš yfirtaka fasteignavešbréf sem hvķlir į B. Er beišnin rökstudd meš žvķ aš kęrandi hafi keypt fasteignina įsamt eiginmanni sķnum įriš 1996 og viš skilnaš žeirra hafi kęrandi fengiš umrędda ķbśš ķ sinn hlut og var eignarheimild hennar žinglżst hinn 1. nóvember 1996. Vegna meintra mistaka fasteignasala įriš 1996 hafi ekki upphaflega veriš gengiš formlega frį yfirtöku lįnsins į fasteigninni, en kęrandi hafi įvallt stašiš ķ skilum vegna lįnsins.
I. Mįlsmešferš
Kęrunefnd hśsnęšismįla leitaši eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerš Ķbśšalįnasjóšs, dags. 18. aprķl 2002. Umbošsmanni kęrenda var sent afrit hennar og gefinn kostur į aš gera athugasemdir viš hana. Engar athugasemdir bįrust. Jafnframt var óskaš eftir frekari upplżsingum frį Ķbśšalįnasjóši vegna mįlsins meš bréfi, dags. 20. įgśst 2002. Svör bįrust frį Ķbśšalįnasjóši meš bréfi, dags. 26. įgśst 2002.
Kęrunefnd hśsnęšismįla hefur tekiš mįl žetta fyrir į fundum sķnum 10. jśnķ, 21. jśnķ, 16. įgśst og tók žaš til śrlausnar ķ dag.
II. Helstu mįlsatvik og kęruefni
Hinn 13. febrśar 2002 ritaši lögmašur X bréf til Ķbśšalįnasjóšs žar sem óskaš var eftir aš kęrandi fįi aš greiša įfram af fasteignavešbréfi sem hvķli į B og aš Ķbśšalįnasjóšur falli frį gjaldfellingu lįnsins og fyrirhugašri naušungarsölu.
Forsaga mįlsins er sś aš įriš 1996 keypti kęrandi įsamt fyrrverandi eiginmanni sķnum fasteignina aš A. Fasteignin var greidd meš peningum og yfirteknar vešskuldir viš hśsbréfadeild Ķbśšalįnasjóšs. Afsal fyrir ķbśšinni er dagsett 29. įgśst 1996. Viš skilnaš žeirra hjóna sķšar sama įr var geršur fjįrskiptasamningur žar sem kvešiš var į um aš fasteignin aš A, skyldi koma ķ hlut kęranda og skyldi hśn taka viš greišslu skatta og afborgana af įhvķlandi lįnum frį og meš 11. október 1996. Nafnabreyting fór ekki fram į lįninu og var žaš įfram į nafni seljenda. Kęrandi greiddi žrįtt fyrir žaš af lįninu og gerši ekki reka aš formlegri yfirtöku lįnsins.
Hinn 8. įgśst 2001 ritaši Ķbśšalįnasjóšur bréf til kęranda žar sem vakin var athygli į aš ekki hafi veriš leitaš eftir samžykki lįnasvišs Ķbśšalįnasjóšs, svo sem skylt er samkvęmt 14. gr. reglugeršar um hśsbréf og hśsbréfavišskipti nr. 157/2001. Var kęranda gefinn kostur į aš koma fram meš fullnęgjandi skżringar į žvķ aš skuldaraskipti hafi ekki įtt sér staš fyrir 12. september 2001 en aš öšrum kosti yrši skuldin gjaldfelld.
Samkvęmt gögnum mįlsins žį sinnti kęrandi ekki žessum tilmęlum Ķbśšalįnasjóšs, en lögmašur kęranda ritaši bréf, dags. 13. febrśar 2002, til stjórnar Ķbśšalįnasjóšs. Žar kemur m.a. fram aš žaš liggi fyrir aš kęrandi sem er 75% öryrki rįši ekki viš uppgreišslu lįnsins og muni hśn missa ķbśšina ef ekkert verši aš gert. Er ķ bréfinu óskaš eftir aš Ķbśšalįnasjóšur dragi gjaldfellingu og beišni um naušungarsölu til baka og kęranda verši gefinn kostur į aš greiša af lįninu meš reglulegum afborgunum samkvęmt įkvęšum vešskuldabréfsins sjįlfs.
Ķ svari Ķbśšalįnasjóšs, dags. 1. mars 2002, kemur m.a. fram aš Ķbśšalįnasjóšur hafi gefiš kęranda tękifęri til aš bęta śr žvķ aš ekki var gengiš frį yfirtöku fasteignavešbréfanna ķ samręmi viš kaupsamninginn žannig aš skrįšur skuldari og persónulegur įbyrgšarmašur sé enn fyrri eigandi fasteignarinnar. Žar sem kęrandi hafi ekki oršiš viš tilmęlum Ķbśšalįnasjóšs hafi sjóšurinn gjaldfellt lįniš og sent beišni um naušungarsölu į fasteigninni.
III. Sjónarmiš kęranda
Upplżsingar um afstöšu kęranda eru byggšar į kęru, dags. 26. mars 2002, og bréfi lögmanns kęranda til Ķbśšalįnasjóšs, dags. 13. febrśar 2002. Ķ kęru kemur m.a. fram aš kęrandi fari fram į endurskošun į žeirri afgreišslu Ķbśšalįnasjóšs aš hafna beišni kęranda um aš hann yrši višurkenndur sem skuldari viš sjóšinn, honum leyft aš koma lįninu ķ skil og greiša af žvķ įfram og aš naušungarsölubeišni vegna lįnsins yrši afturkölluš.
Ķ bréfi lögmanns kęranda til Ķbśšalįnasjóšs, dags. 13. febrśar 2002, kemur m.a. fram sį rökstušningur aš fasteignasali hafi gert mistök viš gerš kaupsamnings aš ganga ekki formlega frį yfirtöku lįnsins į sķnum tķma. Einnig aš Ķbśšalįnasjóšur hafi ķ raun fallist į X sem skuldara meš žvķ aš beina greišsluįskorun til hennar vegna gjaldfellingarinnar. Aš lokum aš Ķbśšalįnasjóši hafi veriš kunnugt um žinglżstan eignarrétt kęranda yfir fasteigninni. Kęrandi hafi įvallt stašiš ķ skilum meš lįniš og ķ raun sé Ķbśšalįnasjóšur aš meina kęranda aš standa ķ skilum og ekki verši séš aš Ķbśšalįnasjóšur skašist af žvķ fyrirkomulagi sem veriš hefur frį įrinu 1996. Hins vegar mun žetta fyrirsjįanlega valda kęranda umtalsveršu tjóni, žar sem hann er 75% öryrki og mun ekki rįša viš uppgreišslu lįnsins eins og krafa er gerš um. Kęrandi muni žvķ missa ķbśšina ef ekkert verši aš gert.
IV. Sjónarmiš varnarašila
Kęrunefnd hśsnęšismįla barst greinargerš Ķbśšalįnasjóšs vegna kęrunnar meš bréfi, dags. 18. aprķl 2002. Mešfylgjandi var minnisblaš starfsmanns Ķbśšalįnasjóšs, ódags, vegna mįlsins. Ķ minnisblašinu kemur m.a. fram aš kęrandi hafi ekki veriš ķ góšri trś aš hśn vęri greišandi aš lįninu. Kęrandi hafi ekki sótt um yfirtöku į lįninu eins og hśn skuldbatt sig aš gera meš kaupsamningi viš fyrri eiganda sem dagsettur er 4. jślķ 1996. Dregin er ķ efa sś skżring aš um handvömm fasteignasala hafi veriš aš ręša.
Varšandi žaš atriši aš Ķbśšalįnasjóšur hafi ķ raun fallist į kęranda sem greišanda lįnsins, žį kemur fram aš ķ 9. gr. laga nr. 90/1991 um naušungarsölu er kvešiš į um aš geršarbeišandi skuli beina greišsluįskorun til geršaržola įšur en naušungarsölu veršur krafist. Ķ 2. gr. sömu laga er skilgreint hver sé geršaržoli og er hann sį sem eftir almennum reglum veršur talinn eigandi aš žeirri fasteign sem naušungarsalan tekur til. Er žvķ tališ aš žaš eigi ekki viš rök aš styšjast aš nafnabreyting į lįninu hafi ķ raun fariš fram aš frumkvęši sjóšsins.
Ķ minnisblašinu kemur fram žaš mat starfsmanns Ķbśšalįnasjóšs aš hann telji aš eingöngu fjórar leišir séu mögulegar til aš leysa mįliš. Ķ fyrsta lagi aš eigandinn skili inn fullnęgjandi greišslumati, ķ öšru lagi aš lįniš verši greitt upp, ķ žrišja lagi aš eignin verši seld į almennum markaši einhverjum sem geti yfirtekiš žaš og ķ fjórša lagi aš eignin verši seld naušungarsölu.
Kęrunefnd hśsnęšismįla barst einnig bréf Ķbśšalįnasjóšs, dags. 26. įgśst 2002. Žar er upplżst frekar um gjaldfellingar hśsbréfalįna og aš naušungarsölu į eign kęranda hafi veriš frestaš žar til nišurstaša liggi fyrir ķ mįlinu.
V. Nišurstaša
Mįlskotsheimild kęranda er reist į 1. mgr. 42. gr. laga, nr. 44/1998, um hśsnęšismįl, sbr. 2. gr. breytingalaga, nr. 77/2001.
Mįl žetta varšar žį kröfu kęranda aš Ķbśšalįnasjóšur falli frį žeirri įkvöršun sinni aš gjaldfella lįn frį Ķbśšalįnasjóši (įšur Byggingarsjóši rķkisins) sem hvķlir į fasteign kęranda aš B. Įstęša gjaldfellingar er sś aš formleg skuldaraskipti hafa ekki enn įtt sér staš. Kaupsamningur var geršur įriš 1996, en samkvęmt gögnum mįlsins kemur krafa Ķbśšalįnasjóšs um formleg skuldaraskipti fram fyrst įriš 2001, ž.e. fimm įrum eftir gerš kaupsamnings.
Hinn 4. jślķ 1996 gerši kęrandi įsamt fyrrum eiginmanni sķnum kaupsamning eins og aš framan greinir. Samningurinn var žinglżstur 8. jślķ sama įr. Gengiš var frį afsali hinn 29. įgśst 1996 og var žvķ žinglżst 30. įgśst sama įr. Į žessum tķma var ķ gildi reglugerš um hśsbréf og hśsbréfavišskipti nr. 467/1991, meš sķšari breytingum. Įkvęši 17. gr. reglugeršarinnar er svohljóšandi:
Viš eigendaskipti į ķbśš, sem į hvķlir fasteignavešbréf ķ eigu hśsbréfadeildarinnar, skal liggja fyrir samžykki deildarinnar, aš öšrum kosti hefur hśsbréfadeildin heimild til aš gjaldfella lįniš.
Žaš liggur fyrir ķ mįlinu aš į žessum tķma var žessu įkvęši ekki framfylgt.
Kęrandi skildi viš fyrrum eiginmann sinn og samkvęmt skilnašarsamkomulagi féll fasteignin ķ hennar hlut og var kęrandi einn žinglżstur eigandi hinn 1. nóvember 1996. Į žeim tķma sem kaupsamningur var geršur voru lög um Hśsnęšisstofnun rķkisins nr. 97/1993, meš sķšari breytingum ķ gildi. Ķ 3. mgr. 16. gr. laganna kemur eftirfarandi fram:
...Selji lįntakandi (skuldari) ķbśš sķna ber honum skylda til aš tilkynna ašilaskipti aš lįni til Hśsnęšisstofnunar rķkisins įn tafar. Kaupanda og seljanda ber bįšum aš undirrita yfirlżsingu um žetta efni. Sé tilkynningarskylda vanrękt er hśsnęšismįlastjórn heimilt aš gjaldfella žau lįn er hvķla į fasteign frį Byggingarsjóši rķkisins...
Žaš liggur žvķ fyrir aš sś skylda hvķldi į seljanda aš tilkynna um ašilaskiptin en ekki į kęranda. Žessari skyldu var ekki fullnęgt į žessum tķma og ekki liggur fyrir ķ mįlinu aš Hśsnęšisstofnun rķkisins og sķšar Ķbśšalįnasjóšur hafi gert reka aš žvķ aš koma žessu atriši ķ lag fyrr en fimm įrum eftir aš kaupsamningi var žinglżst og beitir žį žessari heimild til gjaldfellingar. Ķ bréfi Ķbśšalįnasjóšs, dags. 26. įgśst 2002, kemur fram aš upplżsingar um misręmi milli skrįšs skuldara į lįnum Ķbśšalįnasjóšs og žinglżsts eiganda eignar komi oftast ķ ljós žegar vanskil verši į lįnum og veriš sé aš undirbśa śtsendingar greišsluįskorana. Eftir aš Ķbśšalįnasjóšur hóf starfsemi sķna hafa einnig veriš fengnar upplżsingar śr fasteignamati um skrįša eigendur og žęr upplżsingar bornar saman viš skrįša skuldara hjį Ķbśšalįnasjóši aš lįnum sem į eigninni hvķla. Ķ bréfi Ķbśšalįnasjóšs kemur fram aš žetta hafi veriš gert sumariš 2001 og var fyrirhugaš aš slķkur samanburšur fęri fram meš reglubundnum hętti en af žvķ hefur ekki oršiš enn. Žaš er žvķ ekki um markvissa eftirfylgni aš ręša af hįlfu Ķbśšalįnasjóšs, heldur viršist sem reglunni sé framfylgt meš handahófskenndum hętti.
Kęrandi fékk bréf frį Ķbśšalįnasjóši sem er dagsett 8. įgśst 2001, ž.e. réttum fimm įrum eftir aš kaupsamningi var žinglżst. Kemur fram ķ bréfinu aš viš eigendaskiptin hafi ekki veriš leitaš eftir samžykki lįnasvišs Ķbśšalįnasjóšs svo sem skylt sé samkvęmt nśgildandi lögum, sbr. 14. gr. reglugeršar um hśsbréf og hśsbréfavišskipti nr. 157/2001. Ekki kemur fram ķ sama bréfi Ķbśšalįnasjóšs įstęša žess aš krafa um samžykki sjóšsins hafi ekki komiš fyrr fram žrįtt fyrir aš kęrandi hafi veriš žinglżstur eigandi fasteignarinnar allt frį įrinu 1996 og greitt af lįninu įn nokkurra athugasemda frį žeim tķma. Ķ bréfinu er kęranda gefinn skammur frestur til śrbóta eša ašeins fjórar vikur. Aš öšrum kosti yrši gripiš til mjög harkalegra ašgerša, ž.e. aš gjaldfella lįniš, en samkvęmt gögnum mįlsins hefur kęrandi stašiš ķ skilum meš lįniš allt frį įrinu 1996.
Ķbśšalįnasjóšur tók eins og aš framan greinir įkvöršun um gjaldfellingu ķ mįli žessu. Samkvęmt 1. gr. stjórnsżslulaga nr. 37/1993, taka lögin til žess žegar stjórnvöld taka įkvaršanir um rétt eša skyldu manna. Ķ 12. gr. stjórnsżslulaga nr. 37/1993 er kvešiš į um mešalhófsreglu sem er svohljóšandi:
Stjórnvald skal žvķ ašeins taka ķžyngjandi įkvöršun žegar lögmętu markmiši, sem aš er stefnt, veršur ekki nįš meš öšru og vęgara móti.
Skal žess žį gętt aš ekki sé fariš strangar ķ sakirnar en naušsyn ber til.
Eins og ķ mįli žessu liggur telur kęrunefnd hśsnęšismįla aš Ķbśšalįnasjóšur hafi ekki haft hlišsjón af ofangreindri reglu. Ķbśšalįnasjóšur sendi kęranda bréf fimm įrum eftir gerš kaupsamnings og gefur kęranda fjórar vikur til śrbóta. Kęrunefndin vill einnig benda į aš hér er um heimildarįkvęši aš ręša en ekki skylduįkvęši.
Žaš liggur fyrir ķ mįlinu aš reglur varšandi gjaldfellingu hafa veriš meš svipušum hętti frį žvķ aš hśsbréfakerfiš var sett į laggirnar. Meš vķsan til framangreinds telur kęrunefnd hśsnęšismįla aš Ķbśšalįnasjóšur hafi sżnt tómlęti ķ žessu mįli sem bitni harkalega į kęranda. Einnig žurfi aš lķta til žess aš kęrandi hefur įvallt stašiš ķ skilum meš lįniš og er žaš stašfest af Ķbśšalįnasjóši. Um vanskil voru ekki aš ręša žar til aš kęranda var meinaš aš greiša af lįninu og žaš gjaldfellt.
Kęrunefnd hśsnęšismįla telur aš eins og mįl žetta er vaxiš hefši veriš tilefni til aš beita heimild sem kemur fram ķ 2. mgr. 14. gr. reglugeršar um hśsbréf og hśsbréfavišskipti og heimila tķmabundna yfirtöku fasteignavešbréfs įn undangengis greišslumats. Hefši žaš leitt til žess aš kęrandi hefši haft lengri tķma til aš greiša śr sķnum mįlum og Ķbśšalįnasjóšur hefši tekiš įkvöršun ķ anda mešalhófsreglu stjórnsżsluréttarins. Ašgeršir Ķbśšalįnasjóšs eftir fimm įra tómlęti hefur fyrirsjįanlega mjög skašlegar afleišingar fyrir kęranda, sem er öryrki og hefur ekki fjįrhagslega burši til uppgreišslu lįnsins. Aš gefa kęranda fjórar vikur til śrbóta er bersżnilega ósanngjarnt. Kęrunefnd hśsnęšismįla telur žvķ aš Ķbśšalįnasjóšur hafi notaš harkalegri śrręši en efni stóšu til. Er žvķ beint til Ķbśšalįnasjóšs aš kanna til hlķtar hvort ekki er hęgt aš leysa mįl kęranda meš vęgari śrręšum og vķsar af žvķ tilefni til 2. mgr. 14. gr. um hśsbréf og hśsbréfavišskipti nr. 157/2001 og telur efni til aš veita kęranda rśman frest til aš yfirtaka fasteignavešbréfin.
Samkvęmt upplżsingum frį Ķbśšalįnasjóši eru engar opinberar verklagsreglur hvaš varšar gjaldfellingar lįna ķ tilviki sem žessu. Til aš gęta jafnręšis og festu ķ framkvęmd telur kęrunefnd hśsnęšismįla naušsynlegt aš Ķbśšalįnasjóšur setji sér reglur hiš fyrsta um žetta atriši.
Meš vķsan til framangreinds og einsog sérstaklega stendur į ķ žessu mįli telur kęrunefnd hśsnęšismįla efni til aš fella įkvöršun Ķbśšalįnasjóšs frį 1. mars 2002 śr gildi. Mįlinu er vķsaš til mešferšar Ķbśšalįnasjóšs aš nżju.
Ś R S K U R Š A R O R Š :
Įkvöršun Ķbśšalįnasjóšs frį 1. mars 2002 um aš synja kęranda um afturköllun gjaldfellingar vegna lįns sem hvķlir į fasteigninni aš B, er felld śr gildi. Mįlinu er vķsaš til mešferšar Ķbśšalįnasjóšs aš nżju.
Žurķšur Jónsdóttir, formašur
Įstrįšur Haraldsson
Vķfill Oddsson
