Mál nr. 1/2003

A gegn Íbúðalánasjóði

27.3.2003

Fimmtudaginn 27. mars 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 1/2003:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

A, hefur með kæru, dags. 8. janúar 2003, sem barst kærunefnd 9. janúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 6. janúar 2003 um að aflétta veðböndum á eignarhluta kæranda í eignarlóð að X nr.15.

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar Íbúðalánasjóðs, sem barst nefndinni 18. febrúar sl. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð, en engar athugasemdir bárust.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar, þegar lá fyrir að ekki kæmu athugasemdir frá kæranda vegna greinargerðar Íbúðalánasjóðs.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi festi kaup á jarðhæð hússins X nr. á árinu 2000 og er afsal til kæranda dagsett 21. desember 2000. Húsið stendur á eignarlóð. Fasteignaveðbréf, útgefin af Íbúðalánasjóði, með veði í eigninni eru dagsett 21. desember 2000.

Með bréfi, dags. 11. desember 2002, óskaði kærandi eftir að aflétt yrði veðböndum á eignarlóð, sem að fimmtungi er í eigu kæranda, að X nr. 15. Var óskum kæranda hafnað af varnaraðila með bréfi, dags. 6. janúar 2003.

Kærandi kærði niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 8. janúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 8. janúar 2003, en ekki bárust frekari athugasemdir frá kæranda.

Í kærunni heldur kærandi því m.a. fram að þar sem sjóðurinn veiti ekki lán með veði í eignarlóðum. Sé sjóðnum óheimilt að taka einnig veð í eignarlóðum þegar þær eignir sem á þeim standi séu veðsettar.

Einnig bendir kærandi á að lán frá íbúðalánasjóði séu miðuð við brunabótamat íbúðar en ekki lóðar. Sé því ekki lánað að neinu leiti fyrir kaupum á eignarlóð. Hins vegar sé tekið veð í eignarlóð. Telur kærandi umrætt fyrirkomulag fela í sér mismunun milli eigenda eignarlóða og leigulóða sem brjóti gegn jafnræðisreglu stjórnarskrárinnar.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 17. febrúar 2003. Í greinargerðinni kemur fram að lóðaréttindi, hvort sem um sé að ræða eignar- eða leigulóð teljist hluti fasteignar sem veðsett sé, sbr. ákvæði í lánsskjölum. Verði ekki sé að mati varnaraðila að brotið hafi verið á kæranda eða að honum hafi verið mismunað.

Um lánafyrirgreiðslu varnaraðila til kæranda kemur fram í greinargerð að matsverð íbúðar, sem lánshlutfall byggi á, sé byggt á 29. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 7/1999 er þá hafi verið í gildi. Einnig sé byggt á 3. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998 þar sem fjallað sé um lánshlutfall og lánskjör og vísað sé til nefndrar 29. gr. reglugerðar nr. 7/1999.

Bendir varnaraðili einnig á að matsverð íbúðar skv. 1. mgr 29. gr. reglugerðar nr. 7/1999 sé matsverð aldrei hærra en brunabótamat. Brunabótamat hafi takmarkað lánafyrirgreiðslu kæranda þar sem það hafi verið lægra en umsamið kaupverð þeirrar íbúðar sem um hafi verið að ræða.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja kæranda um að aflétta veðböndum á hlut hans í eignarlóð sem stendur undir íbúð hans að X nr. 15. Heldur kærandi því fram að sjóðnum sé óheimilt að taka veð í eignarlóð hans þar sem hún hafi ekki verið metin sem sérstakt verðmæti við ákvörðun á hámarki íbúðar- og viðbótarláns skv. þágildandi reglugerð nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti.

Í málinu liggja fyrir tvö fasteignaveðbréf útgefin 21. desember 2000. Samkvæmt bréfunum eru þau tryggð með öðrum og þriðja veðrétti í fasteigninni X nr. 15.

Ekki er kveðið sérstaklega á um heimild til veðsetningar fasteignar til tryggingar greiðslu húsnæðislána Íbúðalánsjóðs, né andlag slíkrar veðsetningar, í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og reglugerð nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti. Hins vegar má ótvírætt sjá af ákvæðum laganna sbr. t.d skilgreiningu á fasteignaveðbréfi og viðbótarláni í 1. mgr. 2. gr. laganna sem, auk þess sem slíkt má sjá af lögskýringargögnum, að gert er ráð fyrir að lán sjóðsins, þ.e. fasteignaveðbréf útgefin af honum, skuli tryggð með veðum í viðkomandi fasteign.

Í ljósi þess að ekki er kveðið sérstaklega á um reglur um veðsetningu fasteigna í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál verður almennt að telja að um veðtryggingu fasteignaveðbréfa gildi almennar reglur, þ.e. ákvæði II. kafli laga nr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Samkvæmt 15. gr. laganna er andlag veðsetningar þegar um fasteign er að ræða, eða það sem veðsett verður, eignarréttur yfir fasteign, sérstök réttindi yfir fasteign og eignarhlutdeild í fasteign. Í 16. gr. laga nr. 75/1997 er veðréttur í fasteign afmarkaður nánar en þar segir m.a. að ef annað leiði ekki af samningi nái veðréttur í fasteign til lands eða lóðar, húsa og annarra bygginga og mannvirkja sem reist hafa verið eða verða á landi eða lóð. Er þetta í samræmi við hefðbundna skilgreiningu á hugtakinu fasteign, en hún gerir ráð fyrir að fasteign sé afmarkaður hluti lands ásamt eðlilegum hlutum landsins, lífrænum og ólífrænum og þeim mannvirkjum sem varanlega eru við landið skeytt. Í 18. gr. laganna er síðan fjallað um veðsetningu eignarhluta í fjöleignarhúsi, en þar kemur fram að veðréttur í eignarhluta í fjöleignarhúsi nái annars vegar til þeirrar einingar sem veðsali á eignarrétt að, þ.e. séreignar hans, og hins vegar til tilheyrandi hlutdeildar í sameign, þar með talinni eignarlóð eða leigulóðarréttindum.

Af framangreindum ákvæðum laga nr. 75/1997 um samningsveð má sjá að sé ekki gerður sérstakur áskilnaður í fasteignaveðbréfi um að veð taki ekki til eignarlóðar eða lóðaleiguréttinda, nái veðið til þessara beggja verðmæta og ekki verði skilið milli þeirra sem veðandlags fasteignaverðbréfsins. Fasteignaveðbréf þau er liggja frammi í málinu bera það ekki með sér að sérstaklega hafi verið samið um að veðréttur næði ekki til eignarhluta kæranda í eignarlóð hans. Telur kærunefnd því að í ljósi ótvíræðra ákvæða laga nr. 75/1997 um samningsveð hafi varnaraðila verið heimilt að taka veð í eignarlóð kæranda.

Kærandi heldur því fram að ákvæði reglugerðar nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti feli í sér mismunun milli eigenda eignarlóða og handhafa leigulóða sem stangist á við 65. gr. stjórnarskrárinnar.

Í lögum nr. 44/1998 og reglugerð nr. 7/1999 um húsbréf og húsbréfaviðskipti er ekki gerður sérstakur greinarmunur á lánveitingu til annars vegar fasteigna er standa á leigulóðum og hins vegar fasteigna á eignarlóðum, þrátt fyrir að slíkt væri hugsanlega hægt. Fær kærunefnd því ekki annað séð en að eigendur eignalóða og handhafar leigulóðaréttinda lúti sömu reglum hvað varðar veðsetningu á eignarlóðum annars vegar og leigulóðaréttindum hins vegar. Þegar af þessari ástæðu telur kærunefnd að ekki sé um mismunun að ræða og fyrrnefnd framkvæmd sé því ekki í andstöðu við 65. gr. stjórnarskrárinnar.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Hafnað er kröfu A, um að felld verði úr gildi synjun Íbúðalánasjóðs, frá 6. janúar 2003, um að aflétta veðböndum á hlut kæranda í eignarlóð að X nr. 16.

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson